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| 금액정보 |
매매가
135,000
만원
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| 위치정보 |
울산 남구 무거동
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| 토지정보 |
대지면적 212.89㎡ (64.4평)
평당가격 2,096만원/PY
용도지역 2종일반주거지역
지목 대
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| 건물정보 |
건축면적 126.22㎡ (38.18평)
연면적 574.5㎡ (173.79평)
지상 4층
지하 1층
준공일 92.04.17
주차 5대 / 낮에 주변에 더 가능
난방 개별가스난방
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| 확장 | |||
| 평가 | |||
| 설명 |
무거동 대로변 무거천태화강·십리대숲 VIEW 상가주택 브리핑
1) 물건 개요
소재지: 울산 남구 무거동 (도로명: ) 용도지역 / 지목: 제2종 일반주거지역 / 대 대지면적: 212.89㎡ (64.40평) 건축면적: 126.22㎡ (38.18평) 연면적: 574.50㎡ (173.79평) 규모: 지하 1층 ~ 지상 4층(상가주택) 준공: 1992.04.17 (약 33년 경과) 주차: 총 5대 (주간 주변 여건상 추가 가능) 난방: 개별 가스난방 조망: 태화강·대나무(십리대숲) 전망 우수 참고(지표): 단순 계산상 현황 건폐율 ≈ 59.3%(126.22÷212.89), 연면적/대지면적 비율 ≈ 270%(574.5÷212.89). 법정 용적률 산정 시 지하층·공용 등 제외 항목이 달라질 수 있어 행정 해석과 다를 수 있습니다. 2) 임대 현황(’현재/ 수시로 변경)지하 1층: 공실 (근린생활/주택 활용 가능) 1층: 보증금 1,000만 / 월 90만 (근린/주택) 2층: 보증금 500만 / 월 50만 (근린/주택) 3층 3-1호: 보증금 500만 / 월 45만 (주택) 3-2호: 공실 (주택) 4층(복층) 주인세대: 자가 사용 (최근 리모델링 완료 → 추가 Capex 부담 적음) 현재 월 총임대료: 90 + 50 + 45 = 185만/월 → 연 2,220만 채움 시나리오(예시) – 시세 변동/조건 협의에 따라 달라질 수 있음 태화강 국가정원 & 십리대숲 생활권 국가정원 공식 운영, 남구 친수공간 환경개선, 축제·행사 상시 진행. 자연·문화·관광 수요 흡수에 유리합니다. 문수로 우회도로 추진 모멘텀 문수로 상습정체 분산을 위한 우회도로(약 2.6~2.7km, 4차로) 사업이 경제성 타당성 확보 및 국가계획 반영 추진 중. 개설 시 남산로·봉월로·태화로타리 연결성 개선 기대 → 해당 축 접근성·가치 개선 가능성. 울산 도시철도(트램) 1호선 기본계획 승인 태화강역–신복교차로(삼산로·문수로·대학로 경유), 개통 목표 2028년, 평균 통행시간 30% 단축 전망. 무거·대학로 축 대중교통 프리미엄이 순차 반영될 것으로 예상됩니다. 무거·옥동권 대규모 개발의 진행 무거옥동지구 도시개발: 남구청 재공람 공고 및 시 도시계획위 조건부 수용, 연내 착공 목표 보도 등으로 개발 탄력. 인근 무거삼호지구·한화 사택부지 등과 함께 수천 세대 신축 주거 타운 형성 예상. 상가·주거수요 동반 확대 기대. 한 줄 정리: 국가정원 생활권 + 도로·트램 + 대단지 개발이 겹치는 희소 입지로, “도로 체계 변화가 가치에 반영될” 구간입니다. (문수로 우회도로·트램·도시개발의 구체 일정/범위는 단계별 행정절차에 따라 변동 가능) 4) 개발·제도 체크포인트용도지역(제2종 일반주거지역) 기본 틀 국토계획법 시행령 기준 용적률 범위 100~250%, 건폐율 일반론상 60% 이하(지자체 조례로 세부 설정). 실제 적용은 남구청·조례·지구단위계획 등 확인 필요. 현황 수직·수평 증·개축 가정 시 인접 도로폭, 주차기준, 일조·높이제한, 구조·내진, 발코니·계단 면적 처리, 지하층 용적률 제외 범위 등 실무 판단 필수. 건축물대장·등기·토지이용계획 확인서, 도시계획(도로) 결정·변경 고시, 인근 도로 확장/신설 추진 현황을 남구청 공개자료로 상시 점검 권장. 5) 가치/수익 관점현 시점 강점 태화강·대숲 조망 + 대학로·남산로 생활권 + 상가주택 복합수익구조 4층 주인세대 리모델링 완료 → 추가 보수 부담 작음 수익 보강 여지 지하·3-2호 공실 채움 + 1층 근린 업력 강화(카페·갤러리형, 라이프스타일 리테일 등) + 단지 입주 수요 선점형 임대 마케팅 거래가·지표 참고 제시 평당가 2,096만원/PY 기준, 대지 64.40평 → 토지가 단순 추정 약 13.50억 (건물가·권리·세무 별도) 현재 총임대료 연 2,220만 / 채움 시 3,480~3,780만(예시) → 매수가 제시 시 즉시 수익률 산출표 제공 가능합니다. 6) 요약무거로 상가주택｜태화강·대숲 조망, 국가정원 생활권 대지 212.89㎡(64.40평) / 연면적 574.50㎡(173.79평) / B1~4F / 주차 5대 현재 월 185만(연 2,220만), 지하·3-2 공실 / 4F 복층 주인세대 리모델링 문수로 우회도로, 트램 1호선(’28 목표), 무거옥동지구 개발 수혜 기대 태화강 국가정원 인근 조망·생활 인프라 우수 문의: 응답하라공인중개사 052-266-4446 (참고자료: 남산로 매칭, 태화강 국가정원 공식, 문수로 우회도로 추진, 울산 트램 1호선, 무거옥동지구 개발 관련 남구청 공고·언론보도 등.) #무거동 #울산남구 #태화강뷰 #십리대숲뷰 #국가정원생활권 #상가주택 #수익형부동산 #임대수익 #복층주인세대 #리모델링 #주차5대 #지하1층 #강변라이프 #산책좋은집 #조망형자산 #무거상권 #남산로생활권 #대학로생활권 #호재지역 #응답하라공인중개사 하양이 지하1층 지상4층 상가주택입니다. 태화강 및 대나무 조망등 아주 좋습니다. 도로의 변화에 따라 가치가 바뀔 날이 올것 입니다. 문의주세요! ,대지:212.9㎡(64.40py),연면적:574.51㎡(174py), 건면:126.22㎡(38.18py) 지하공실(근린,주택)
4층 주인세대(복층) (주택) |
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| 키워드 | 무거동 1217-5, 태화강 조망, 십리대숲 전망, 국가정원 생활권, 무거동 상가주택, 울산 상가주택, 수익형 부동산, 임대 수익, 지하1층 지상4층, 주차 5대, 복층 주인세대, 리모델링 완료, 강변 라이프, 산책 좋은 입지, 남산로 생활권, 대학로 인접, 남구 투자, 조망형 자산, 공실 최소화, 응답하라공인중개사 | ||
| 한미화Y [ 052-266-4446 ] |
소재지: 울산 남구 무거동 (도로명: )
용도지역 / 지목: 제2종 일반주거지역 / 대
대지면적: 212.89㎡ (64.40평)
건축면적: 126.22㎡ (38.18평)
연면적: 574.50㎡ (173.79평)
규모: 지하 1층 ~ 지상 4층(상가주택)
준공: 1992.04.17 (약 33년 경과)
주차: 총 5대 (주간 주변 여건상 추가 가능)
난방: 개별 가스난방
조망: 태화강·대나무(십리대숲) 전망 우수
참고(지표): 단순 계산상 현황 건폐율 ≈ 59.3%(126.22÷212.89), 연면적/대지면적 비율 ≈ 270%(574.5÷212.89). 법정 용적률 산정 시 지하층·공용 등 제외 항목이 달라질 수 있어 행정 해석과 다를 수 있습니다.
지하 1층: 공실 (근린생활/주택 활용 가능)
1층: 보증금 1,000만 / 월 90만 (근린/주택)
2층: 보증금 500만 / 월 50만 (근린/주택)
3층
3-1호: 보증금 500만 / 월 45만 (주택)
3-2호: 공실 (주택)
4층(복층) 주인세대: 자가 사용 (최근 리모델링 완료 → 추가 Capex 부담 적음)
현재 월 총임대료: 90 + 50 + 45 = 185만/월 → 연 2,220만
보증금 합계: 2,000만
채움 시나리오(예시) – 시세 변동/조건 협의에 따라 달라질 수 있음
• 보수적: 3-2호 45만, 지하 60만 → 총 290만/월(연 3,480만)
• 적정: 3-2호 50만, 지하 80만 → 총 315만/월(연 3,780만)
태화강 국가정원 & 십리대숲 생활권
국가정원 공식 운영, 남구 친수공간 환경개선, 축제·행사 상시 진행. 자연·문화·관광 수요 흡수에 유리합니다.
문수로 우회도로 추진 모멘텀
문수로 상습정체 분산을 위한 우회도로(약 2.6~2.7km, 4차로) 사업이 경제성 타당성 확보 및 국가계획 반영 추진 중. 개설 시 남산로·봉월로·태화로타리 연결성 개선 기대 → 해당 축 접근성·가치 개선 가능성.
울산 도시철도(트램) 1호선 기본계획 승인
태화강역–신복교차로(삼산로·문수로·대학로 경유), 개통 목표 2028년, 평균 통행시간 30% 단축 전망. 무거·대학로 축 대중교통 프리미엄이 순차 반영될 것으로 예상됩니다.
무거·옥동권 대규모 개발의 진행
무거옥동지구 도시개발: 남구청 재공람 공고 및 시 도시계획위 조건부 수용, 연내 착공 목표 보도 등으로 개발 탄력. 인근 무거삼호지구·한화 사택부지 등과 함께 수천 세대 신축 주거 타운 형성 예상. 상가·주거수요 동반 확대 기대.
한 줄 정리: 국가정원 생활권 + 도로·트램 + 대단지 개발이 겹치는 희소 입지로, “도로 체계 변화가 가치에 반영될” 구간입니다. (문수로 우회도로·트램·도시개발의 구체 일정/범위는 단계별 행정절차에 따라 변동 가능)
용도지역(제2종 일반주거지역) 기본 틀
국토계획법 시행령 기준 용적률 범위 100~250%, 건폐율 일반론상 60% 이하(지자체 조례로 세부 설정). 실제 적용은 남구청·조례·지구단위계획 등 확인 필요.
현황 수직·수평 증·개축 가정 시
인접 도로폭, 주차기준, 일조·높이제한, 구조·내진, 발코니·계단 면적 처리, 지하층 용적률 제외 범위 등 실무 판단 필수.
건축물대장·등기·토지이용계획 확인서, 도시계획(도로) 결정·변경 고시, 인근 도로 확장/신설 추진 현황을 남구청 공개자료로 상시 점검 권장.
현 시점 강점
태화강·대숲 조망 + 대학로·남산로 생활권 + 상가주택 복합수익구조
4층 주인세대 리모델링 완료 → 추가 보수 부담 작음
수익 보강 여지
지하·3-2호 공실 채움 + 1층 근린 업력 강화(카페·갤러리형, 라이프스타일 리테일 등) + 단지 입주 수요 선점형 임대 마케팅
거래가·지표 참고
제시 평당가 2,096만원/PY 기준, 대지 64.40평 → 토지가 단순 추정 약 13.50억 (건물가·권리·세무 별도)
현재 총임대료 연 2,220만 / 채움 시 3,480~3,780만(예시) → 매수가 제시 시 즉시 수익률 산출표 제공 가능합니다.
무거로 상가주택｜태화강·대숲 조망, 국가정원 생활권
대지 212.89㎡(64.40평) / 연면적 574.50㎡(173.79평) / B1~4F / 주차 5대
현재 월 185만(연 2,220만), 지하·3-2 공실 / 4F 복층 주인세대 리모델링
문수로 우회도로, 트램 1호선(’28 목표), 무거옥동지구 개발 수혜 기대
태화강 국가정원 인근 조망·생활 인프라 우수
문의: 응답하라공인중개사 052-266-4446
(참고자료: 남산로 매칭, 태화강 국가정원 공식, 문수로 우회도로 추진, 울산 트램 1호선, 무거옥동지구 개발 관련 남구청 공고·언론보도 등.)
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하양이
지하1층 지상4층 상가주택입니다.
태화강 및 대나무 조망등 아주 좋습니다.
도로의 변화에 따라 가치가 바뀔 날이 올것 입니다.
문의주세요!
,대지:212.9㎡(64.40py), 연면적:574.51㎡(174py), 건면:126.22㎡(38.18py)
지하공실(근린,주택)
1층1000/90(근린,주택)
2층500/50(근린,주택)
3층 / 3-1호500/45 , 3-2호공실입니다. (주택)
4층 주인세대(복층) (주택)
응답하라!공인중개사 /
매물 보호를 위하여 정확한 위치 대신 범위로 표시하니 정확한 위치는 문의해 주세요.
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