\u2705 매물 한눈에 보기

주소: 울산 울주군 서생면 화정리

용도지역: 자연녹지지역

대지: 647㎡ (195.72평) — 평당가 약 179만 원

건축: 지상 1층, 건축면적 84.86㎡ (25.67평) / (실내 사용 약 15평 표기)

준공: 2023.03.27

주차: 충분

매매가: 3억 5,000만 원 (협의 가능)

포함 옵션(제공 표기): TV(76″), 침대, 소파, 세탁기, 식탁, 시스템에어컨, 붙박이장, 블라인드 등 풀옵션

외부: 잔디마당 & 텃밭 조성, 집 앞 소하천(실개천) 인접

영상: 유튜브 「서생 진하 전원주택 대지 200평…」(현장 소개 영상) 참고. YouTube

\ud83d\udca1 가격 구조 포인트: 공지된 평당가 179만 원 × 195.72평 ≈ 3억 5,034만 원으로, 토지값 = 매매가 수준입니다(건물·조경·가전가구 가치는 사실상 옵션 포함).
→ 협상 키워드로 “토지단가 재조정 vs. 건물·옵션 가치 반영”을 병행 제시 추천.

※ 아래 거리는 화정리 중심 좌표(비공개) 기준 ‘직선거리’ 추정이며, 실주행 시간은 5–12분대로 교통/진입로에 따라 달라질 수 있습니다.

진하해수욕장: 직선 약 4.0km → 차량 약 6–10분

간절곶(등대): 직선 약 6.7km → 차량 약 10–12분 (등대 위치 DMS 표기 공식).

남창역(동해선 광역전철): 직선 약 2.9km → 차량 약 5–8분 (역 주소·좌표 공개자료).

생활권

바다(진하·간절곶)과 10분 내 라이프 + 역세권(남창역) 접근의 ‘바다·역·도심’ 삼각 편의권.

잔잔한 소하천 옆 단층형 주택으로 프라이빗한 정원 생활과 여름 물놀이/산책 강점.

울산 남부권 ‘10만 신도시’ 드라이브

울산시 & 울주군이 2035년까지 남부권 신도시(웅촌·청량 덕하·온양 망양·서생) 구상을 추진. 광역철도(울산–양산–부산) 2031년 개통 예정으로 울주군 내 정차 5개소, 남창역 KTX-이음 정차도 군 차원에서 추진 중.
→ 남창역 생활권의 상업·주거·교통 집적 기대.

남창역 역세권: 시/군 중복 없이 병행 추진

울주군은 남창역 중심 자체 개발(역세권·신도시) 구상을 별도 추진하며, 2025년 1단계 사업시행자 선정 절차 돌입 보도. 도시 차원 신도시 계획과 중복되지 않음이 명시.

정책 환경: 개발행위 허가기준 완화(’24)

입목축적 기준 완화(도시 100% 미만, 비도시 125% 미만), 경제자유구역 일부 건폐율·용적률 150%까지 완화(일부 제외) 등 개발여건 유연화.
→ 인허가 리스크/기간 단축 기대(개별 사안은 별도 검토 필요).

해양관광벨트(진하–간절곶) 경관 개선

솔개공원(중간지점) 중심 해안 경관·편의시설 조성 사업 보도. 진하–간절곶 간 도보 연결성 개선 및 체류형 관광 강화 기조. 서생 생활·관광 수요 확대 기대.

(참고) 울주군의회 정책연구에서도 진하~간절곶 해안지역 ‘해양경관 자원화·활성화’ 방향 제시. 지역 관광·상권 활성화 중장기 보강 흐름.

자연녹지지역 일반 기준

건폐율: 보통 20% 이하, 용적률: 보통 최대 100% 범위(도시·군 조례에서 구체화). 울산도 이 범위 내 운영. 개별 필지는 도로조건·높이·경관·완화·지구지정 등에 따라 달라질 수 있습니다.

본 건 토지(195.72평) 기준 이론치

건폐율 20% 가정 → 최대 건축면적 약 39.14평.

현황 25.67평 → 증축 여지 약 13.47평(단층 기준, 개별 인허가 충족 시).

용적률(100% 가정) 여유 충분.

※ 실제 가능 범위는 접도·옹벽·배수·경관·완화·소하천 구역 등 현장조건 및 심의에 좌우.

소하천 인접

하천구역/점용·사용, 생태·완충, 제방·배수(우수토출) 사전 확인 필수.

여름철 수위·습윤·벌레·안전(아동·반려견) 체크리스트 권장.

하이라이트 7

풀옵션 드림: 76″ TV·시스템에어컨·가구/가전 올인클루시브.

정원 & 텃밭: 사계절 힐링 루틴 완성(잔디·텃밭 기조성).

실개천 프런트: 계단만 놓으면 여름 물놀이/물가 피크닉 스팟.

채광·자재감: 영상·설명상 밝고 단정한 인테리어 (현장확인 권장). YouTube(구독해줘!홈즈)

바다생활권: 진하/간절곶 십분권, 여행·산책·낚시 일상화.

역세권 접근: 남창역 10분 내, 광역철도(예정) 수혜 기대.

가격 논리 명확: 토지단가 = 매매가. 건물·옵션 가성비 우수.

추천 수요

세컨드홈/은퇴부부: 잔디·텃밭·바다 산책 루틴 최적.

애견가정: 마당·산책 동선 풍부.

워케이션·크리에이터: 간절곶·진하 감성 로케이션.

미니 스테이/별장형 운영: 가능성은 높으나, 숙박업·민박 인허가는 지구/용도·주차·소방 등 사전 법검토 필수.

A. 협상 포인트(매수자 입장에서 생각 해봅니다.)

토지단가 재산정: 인근 지형·접도·하천 인접성 반영하여 소폭 조정 제안.

건물·옵션 가치 분리: 건물 상태·자재·시스템에어컨·대형TV 등 개별 감가 논의.

하천 인접 관리비용: 제초·배수·방충 관리 편의 설비 비용 반영.

B. 법·기술 점검(필수)

토지이용계획·지구지정·경관·고도: 자연녹지 세부 제한 확인.

하천·수해 이력: 하천구역/점용·배수계획·과거 침수 여부.

건축물대장/등기: 구조·면적·용도·사용승인 일치 여부.

전기·상하수·오수: 증설·증압, 정화조 용량·방류계획.

소방·가스: 난방·보일러·가스 설비 점검.

경계·지적: 울타리·계단·계류 접근 경계 침범/점용 여부.

거주·세컨드홈 만족도 + 중장기 교통·관광 개발 수혜를 토지 위주 가격으로 선점하는 형태. **남창역 역세권·남부권 신도시·광역철도(예정)**와 진하–간절곶 해양관광벨트 개선이 맞물리며 체류·소비·유입 증가 흐름에 올라탈 수 있습니다.

남부권 신도시/광역철도(2031 예정), 남창역 KTX-이음 정차 추진: KBS 울산 보도 요약.

남창역 역세권 개발(군 주도), 2025년 1단계 시행자 선정 착수: 지역지 보도.

울산시 개발행위 허가기준 완화(2024.2): Newsis 보도.

진하–간절곶 해안 경관·편의시설 조성(솔개공원 중심): 울주 지역지 보도.

자연녹지 일반 규정(건폐율·용적률 범위 & 조례 위임): EasyLaw·국가법령정보센터.

거리 산정 좌표 출처: 화정리(좌표 페이지), 진하해수욕장(좌표), 간절곶 등대(공식 좌표), 남창역(좌표).

현장 영상: 유튜브(제목·소개). YouTube(구독해줘!홈즈)

소하천 인접 이점(휴식·경관)과 리스크(점용/배수/벌레·안전)를 균형 있게 보시고,

자연녹지 규제 내 증축 여지(이론상 건폐율 20%)를 현장 여건 기준으로 재확인하세요.

가격은 토지 위주로 형성되어 가성비가 돋보입니다. 옵션 포함도 실질 체감가치를 높입니다.

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임대, 월세, 보증금, 관리비, 권리금, 임대차계약서, 임대조건, 임대료인상, 임대수익률, 장기임대, 단기임대, 법인임대, 상가임대, 사무실임대, 공장임대, 창고임대, 오피스텔임대, 원룸임대, 투룸임대, 메디컬임대, 학원임대, 임대사업자, 임대인, 임차인, 인근시세, 임대차보호, 확정일자, 전입신고

전세, 반전세, 전세시세, 전세보증금, 전세권설정, 전세자금대출, 전세사기예방, 전세보증보험(HUG/SGI), 보증금반환, 최우선변제, 임차권등기, 전세대출규제, 깡통전세예방

매매, 급매, 증여·매도, 계약금, 중도금, 잔금, 실거주, 투자용, 실입주, 전입일, 등기이전, 소유권이전, 잔금일협의, 특약, 하자보수, 옵션포함, 분양권, 입주권, 양도세검토(참조), 실거래가, 공인중개사계약

부동산경매, 법원경매, 경매물건, 입찰, 낙찰, 유찰, 최저가, 배당, 명도, 점유관계, 임차보증금, 말소기준권리, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정가, 경매컨설팅, 공매, 온비드, 캠코, 국유재산, 공유재산, 압류재산, 수의계약, 공매일정, 입찰보증금, 매각결정

인테리어, 상가인테리어, 사무실인테리어, 오피스텔인테리어, 병원인테리어, 학원인테리어, 리모델링, 부분리모델링, 올리모델링, 설계도면, 인허가, 용도변경, 간판허가, 소방인허가, 전기증설, 통신/네트워크, 냉난방시스템, 바닥/천장/도장

한국공인중개사협회, 공인중개사협회 울산지부, 공인중개사, 개업공인중개사, 중개사무소, 공동중개, 중개대상물확인설명서, 중개보수, 중개보수요율, 전속중개계약, 일반중개계약, 온라인중개, 전자계약

부동산경제, 기준금리, 금리인상·동결, 물가, 경기, 대출규제, LTV, DTI, DSR, 분양가상한제, 전매제한, 청약가점, 특별공급, 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제, 공시가격, 종합부동산세(참조), 취득세(참조), 보유세(참조)

주택담보대출(주담대), 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI), 변동금리, 고정금리, 혼합형, 중도상환수수료, 대출한도, 만기연장, 특례보금자리론(참조), 전세자금대출, 사업자대출, 브리지론

프롭테크, 부동산빅데이터, 실거래가데이터, 시세알림, 지도검색, VR투어, 3D도면, 드론촬영, AI시세, 가격예측, 임대수익계산기, 캡레이트, NOI, 데이터시각화

근저당권, 가등기, 가압류, 압류, 가처분, 지상권, 지역권, 유치권, 법정지상권, 대지권, 분양권, 입주권, 신탁등기, 공유지분, 토지거래허가구역, 개발행위허가, 도시계획시설, 용도지역·용도지구, 지구단위계획, 건축허가, 사용승인, 도정법(재개발·재건축), 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 부동산등기법

토지매매, 토지임대, 전매매, 답매매, 임야매매, 전임대, 답임대, 임야임대, 대지, 잡종지, 목장용지, 농림지역, 관리지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 보전산지, 농지취득자격증명, 농지전용, 산지전용, 성토·절토, 진입도로, 맹지해소, 도로점용, 배수로, 공장용지, 주택부지, 상업용지, 물류용지

지적측량, 분할측량, 합병측량, 경계복원, 현황측량, 토지이용계획확인서, 개발행위허가, 건폐율·용적률 검토, 교통영향평가, 환경영향평가(소규모), 사전타당성검토, 문화재지표조사, 배수계획, 주차대수계획, 에너지사용계획, 인허가컨설팅, 감정평가, 사업성분석

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하양이 기존

서생면 위치한 전원주택 (영상이 올라오는대로 내부는 확인해주세요)

대지: 196py

건면: 26py

실사용 용적률: 15py 경량철골구조

잔디와 텃밭이 잘꾸며져 있고

뒤로는 아주 낮은 산? 그냥 조경이라 부르겠습니다. 아주 낮아요!

앞으로는 실개천 산에서 내려오는 물!

계단을 만들어 놓으시면 이용 편리합니다.

집 앞쪽에 소하천 실개천이 흐릅니다. 여름에 좋아요!

진하바다 5분 이내간절곶 10분내 거리에 있어요.

내부 인테리어 좋은 자재로 사용했습니다. (영상으로 확인 해주세요.)

TV(76인치) , 침대 , 쇼파 , 세탁기 , 식탁 , 시스템에어컨 , 붙박이장 , 블라인드 , 모조리 드립니다.

해변과 개울 근처에 있는 숙소의 위치는 고요하고 평화로운 분위기를 제공하여 휴식을 취하고 자연을 즐기기에 적합합니다. -

넓은 거실 공간, 완비된 주방, 잘 설계된 기능으로 인해 집을 편안하고 일상 생활에 편리하게 만들어줍니다. -

집안에 충분한 햇빛이 들어오면 따뜻하고 매력적인 분위기가 조성되어 전체적인 분위기가 더욱 좋아집니다. -

타일, 창문, 가구 등 집 건축에 사용된 고품질 자재가 우아함과 세련미를 더해줍니다. -

마스터 침실의 전용 욕실과 미닫이문 옷장은 거주자의 프라이버시와 편의를 제공합니다. -

정원 공간과 별도의 보관실은 야외 활동 및 보관 요구 사항에 맞는 추가 공간과 다양성을 제공합니다. -

전반적으로 이 집은 평온함, 편안함, 기능성이 완벽하게 조화를 이루어 평화로운 시골 생활 경험을 원하는 사람들에게 이상적인 휴양지를 제공합니다.