울산 대공원 리더스파크 펜트하우스 | 도보권 공원뷰·3면 테라스

매매가: 14.9억(협의 가능)

위치: 울산 남구 신정동 1110 (도로명 두왕로 337-1, 리더스파크)

층/준공: 20/20층, 2018.06 사용승인(오피스텔 1개동 162세대)

면적: 전용 257.85㎡(약 78평) / 계약 466.91㎡(약 141.24평)

구성: 방 5 / 욕실 2 / 드레스룸 / 팬트리 / 다용도실 / 3개 테라스

설비: 승강기 3대, 천정형 시스템에어컨 4대, 빌트인 냉장·냉동/김치냉장고/오븐/식기세척기/쿡탑/후드

관리비: 약 50만 원(케이블TV, 수도, 공용전기·청소 등 포함)

특징: 거실·방 대리석 마감, 3면 개방 테라스 뷰, 실내외 파티 동선 우수, 전용동선 승강기

생활권: 울산대공원 정문·남문 도보권, 중앙병원 인접, 공업탑·삼산 상권 접근성 우수

입주: 즉시 가능
문의: 응답하라 공인중개사 052-266-4446

영상 투어: 고객님 채널 영상(공업탑 리더스파크 펜트하우스) 바로보기 → https://youtu.be/RarZibUb03k YouTube

“울산대공원 도보권·3면 테라스·대형 평면(전용 78평)·최상층의 프라이버시”

단지/주소: 리더스파크(오피스텔), 울산 남구 신정동 1110 / 두왕로 337-1

세대/층/준공: 162세대, 최고 20층, 2018.06 사용승인

매매가: 14.9억(가격 협의)

면적: 전용 257.85㎡(약 78평) / 계약 466.91㎡(약 141.24평)

구성: 방 5(서재·게스트 포함), 욕실 2, 드레스룸, 팬트리, 다용도실, 테라스 3

옵션: 대리석 바닥, 시스템에어컨 4대, 아일랜드 주방, 빌트인 냉장·냉동·김치냉장고, 오븐/그릴, 식기세척기, 인덕션/쿡탑, 후드

공용/동선: 승강기 3대(전용동선 포함), 무인택배함, 자체경비·CCTV

관리비: 약 50만 원(케이블TV·수도·공용전기·공용청소 등 포함)

입주: 즉시 가능

울산대공원 정문·남문 도보 생활권(공원·산책·조망 메리트)

정안의료재단 중앙병원 인접(응급·진료 접근성)

공업탑 사거리·삼산/달동 상권·문수로/두왕로 축 직주근접

대형마트·관공서·학원가까지 차량 5–10분권

거실: 대리석 마감 + 간접조명, 대공원방향 개방감

주방: 아일랜드 + 빌트인 풀패키지(냉장·김치·오븐·식세기·쿡탑·후드)

수납: 드레스룸 + 팬트리 + 대형 붙박이장

테라스: 3면 테라스(앞·뒤·측면) – 홈파티/바비큐/가드닝 최적

공조: 천정형 에어컨 4대로 대형 평면도 쾌적 유지

이 집이 특별한 이유
(1) 공원 도보권 최상층 프라이버시 + 3면 테라스의 희소성
(2) 78평급 대형 실사용면적에 수납·동선 설계 완성도
(3) 병원/상권/도로축이 맞물린 남구 핵심 생활권

오피스텔(비주택) 담보대출 LTV: 일반지역 기준 ‘최대 70%’가 원칙(은행·평가에 따라 달라짐). 10·15 대책 이후에도 비주택은 70% 유지로 정부가 공식 FAQ로 정리했습니다. 다만 ‘기존에 비주택까지 포함해 지정된’ 토지거래허가구역에 한해 40% 적용 사례가 별도로 존재합니다. 이번 신규 지정의 경우 비주택엔 효력 없음(70% 유지).

DSR(총부채원리금상환비율): **은행권 40%**가 일반적이며, 2025년부터 **스트레스 DSR 100%**가 적용(미래 금리변동 위험 가산). 실제 한도는 DSR이 LTV보다 먼저 제한요인이 되는 경우가 많습니다. 예시) 연소득 1억 원, 금리 5%, 30년 상환 가정 시 대출가능액 약 6.2억 수준(참고 계산치). 금리 7% 가정 시 약 5.0억까지 줄어듭니다.

정책모기지(보금자리론·디딤돌): 오피스텔은 주택법상 주택이 아니어서 원칙적으로 ‘담보주택’ 대상이 아님(보금자리론 업무기준에 ‘주거용 오피스텔 취급 불가’ 명시). 일부 서민용 오피스텔 구입자금 상품은 있으나 전용 ≤60㎡, 한도 7,500만 원 등 요건이 엄격해 본 매물(전용 257.85㎡)은 해당 없음.

지역 규제 메모(울산/남구/신정동)
울산의 토지거래허가구역은 KTX 역세권(울주군)·다운동(중구) 등 특정 권역과 **산단 확장 부지(동구·북구 일부)**가 중심입니다. 이번 ‘주택 한정’ 신규 지정 취지를 고려하면 **신정동 1110(공업탑·대공원 일대)**은 비주택 대출 LTV 70% 기본틀에서 취급되는 게 일반적입니다(세부 적용은 은행 심사 기준·지정 범위 확인).

대출: 법인대출은 개인 DSR이 직접 적용되지 않으며, 재무제표·현금흐름·담보가치로 심사(은행 내부 기준). LTV는 통상 비주택 70% 범위에서 협의(회사 신용·업종에 따라 차등).

부가가치세(VAT): 업무용으로 사용·과세사업 등록 시 건물분 VAT(10%) 매입세액 공제/환급 가능. 다만, 주거용 전환 시 면세전용으로 ‘안분·조정(반납)’ 발생—국세청 ‘오피스텔 업무→주거 전환’ Q&A에 명시.

취득세: 오피스텔은 주택이 아닌 건축물로 일반적으로 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2%), 주용도와 무관하게 동일률 적용(일반적 기준).

비용처리: 이자·관리비·감가상각비(건물) 등은 업무 관련성이 인정되면 손금(비용) 처리 가능(회계/세무 기준 적용).

법인 보유/활용 시 적합 사례(실무형)

\u2460 의료/제조/에너지 기업: 사택·게스트하우스 및 임원 숙소로 운영(공원·병원·상권 인접성)

\u2461 해외·타지 인력 프로젝트 기업: 중장기 체류형 주거 + 라운지/테라스 네트워킹 공간

\u2462 R&D/디자인/IT 본부: 오피스+레지던스 하이브리드(팬트리·수납·테라스 활용)

\u2463 프리미엄 장기임대 사업자(법인): 대형 평면·테라스 강점으로 차별화 임대 포트폴리오 구축

※ 상기 내용은 최근 공시/보도·가이드의 일반 설명입니다. 실 대출 한도·세무 처리는 금융기관·세무사 상담으로 확정하세요.

“울산대공원 도보권 최상층 테라스 하우스”: 일상과 자연의 경계를 낮춘 생활동선.

“프라이빗 파티 가능한 3면 테라스”: 가족/임원 모임·바비큐·가드닝에 최적.

“78평급 실사용 + 수납 마스터플랜”: 드레스룸·팬트리·다용도실로 정돈된 생활.

“병원·상권·도로축 올인원 입지”: 중앙병원 인접, 공업탑·삼산 상권, 문수로·두왕로 축.

“금융·세무 플랜 유연성”: 비주택 LTV 70%(일반지역), 법인 보유 시 비용·VAT 전략 가능.

Q1. 개인 대출은 어느 정도까지 가능할까요?

A. 비주택 담보 **LTV 상한은 70%**가 일반 프레임입니다. 다만 실제 한도는 DSR(40%) + 스트레스 금리가 먼저 걸리는 경우가 많습니다.

예를 들어 연소득 1억·금리 5%·30년 상환 가정 시 약 6.2억, 금리 7% 가정 시 약 5.0억 수준이 참고치입니다(개인 부채·소득·금리·상환기간에 따라 달라짐).

Q2. 보금자리론·디딤돌 등 정책모기지 가능합니까?

A. 오피스텔은 원칙적으로 해당되지 않습니다. 보금자리론 업무기준에 **‘주거용 오피스텔 취급 불가’**가 명시되어 있고,

서민용 오피스텔 구입자금은 전용 60㎡ 이하·한도 7,500만 원 등 별도 제한이 있습니다. 본 매물(전용 257.85㎡)은 비대상입니다.

Q3. 법인이 사면 어떤 장점이 있나요?

A. DSR 영향에서 자유로운 심사(법인금융), **업무용 사용 시 VAT 환급·비용처리(감가상각/이자 등)**가 가능할 수 있습니다.

다만 주거용 전환·주거 임대 시 VAT 조정(반납) 이슈가 발생하므로 세무사와 사전설계를 권합니다. 취득세는 통상 **4.6%**입니다.

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매매, 급매, 증여·매도, 계약금, 중도금, 잔금, 실거주, 투자용, 실입주, 전입일, 등기이전, 소유권이전, 잔금일협의, 특약, 하자보수, 옵션포함, 분양권, 입주권, 양도세검토(참조), 실거래가, 공인중개사계약, 펜트하우스매매, 펜트하우스급매

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인테리어, 상가인테리어, 사무실인테리어, 오피스텔인테리어, 병원인테리어, 학원인테리어, 리모델링, 부분리모델링, 올리모델링, 설계도면, 인허가, 용도변경, 간판허가, 소방인허가, 전기증설, 통신/네트워크, 냉난방시스템, 바닥/천장/도장, 펜트하우스인테리어, 테라스설계

한국공인중개사협회, 공인중개사협회 울산지부, 공인중개사, 개업공인중개사, 중개사무소, 공동중개, 중개대상물확인설명서, 중개보수, 중개보수요율, 전속중개계약, 일반중개계약, 온라인중개, 전자계약

부동산경제, 기준금리, 금리인상·동결, 물가, 경기, 대출규제, LTV, DTI, DSR, 분양가상한제, 전매제한, 청약가점, 특별공급, 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제, 공시가격, 종합부동산세(참조), 취득세(참조), 보유세(참조)

주택담보대출(주담대), 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI), 변동금리, 고정금리, 혼합형, 중도상환수수료, 대출한도, 만기연장, 특례보금자리론(참조), 전세자금대출, 사업자대출, 브리지론

프롭테크, 부동산빅데이터, 실거래가데이터, 시세알림, 지도검색, VR투어, 3D도면, 드론촬영, AI시세, 가격예측, 임대수익계산기, 캡레이트, NOI, 데이터시각화

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토지매매, 토지임대, 전매매, 답매매, 임야매매, 전임대, 답임대, 임야임대, 대지, 잡종지, 목장용지, 농림지역, 관리지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 보전산지, 농지취득자격증명, 농지전용, 산지전용, 성토·절토, 진입도로, 맹지해소, 도로점용, 배수로, 공장용지, 주택부지, 상업용지, 물류용지

지적측량, 분할측량, 합병측량, 경계복원, 현황측량, 토지이용계획확인서, 개발행위허가, 건폐율·용적률 검토, 교통영향평가, 환경영향평가(소규모), 사전타당성검토, 문화재지표조사, 배수계획, 주차대수계획, 에너지사용계획, 인허가컨설팅, 감정평가, 사업성분석

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기존 하양이

울산 신정동 울산대공원 바로 접한

대공원리더스파크오피스텔 펜트하우스

｡\u25d5‿\u25d5｡매매합니다.

매매가 : 1,380,000,000원

계약면적 141.3평 / 전용면적78.07평 합니다.

울산 공업탑에 위치하고 (ง ´͈౪`͈)ว 대공원 바로 앞에

(ง ื\u25bf ื)ว (ว ื\u25bf ื)ง (ง ื\u25bf ื)ว 도보 1분 38초면 도달할 수 있는거리

｡\u25d5‿\u25d5｡먼저 엘레베이터 2대 그리고

펜트하우스 현관 앞 단독 같은 엘레베이터 1대

입구에 들어 서면 대리석 바닥

거실 방 모두 대리석

방은 모두 5개(서재 및 게스트룸 포함) 그중 방 1개는 숨어있는 비밀방 있어요.

욕실은 2개 그중 안방 욕실에는 문을 열면 변기가 자동으로 올라와요. ㅋㅋ

거실 및 방 모두 은은한 조명 과 등

╰(*´ ︶｀*)╯ 대공원뷰에 야외 테라스그리고 부쪽 뒷편 테라스

출입구쪽 방에 테라스 지인들과 즐기기 정말 환장할 정도로 좋아요~

(｡\u25d5 ∀ \u25d5｡) 부엌은 아일랜드식탁 및 냉장고 / 김치냉장고 /식기세척기 / 오븐그릴

벽지가 방음벽지라고 하니 외부로 소음을 막아주는 효과 ~

수납장 책장 장식장등 ..

참고로 최초에 인테리어 비용은 공식적 3억5천 만원 들었습니다.

(｡• ̀д•́)\u2727

대공원 생활권을 원하시는 고객분들 관심을 가져주세요..

최근 신정동 아이파크2차 30평대

(｡• ̀д•́)\u2727 전세 가격 만 ?억대

(｡• ̀д•́)\u2727 매매가 ??억 전후반 이라고 하네요~~

그런데 평생 공원전망에

현재 진행형인

공업탑의 개발 그리고 향후 가치의 상승

그리고 평수도 2배이상인 펜트하우스 ..

당신의 선택은 ?~~

음 뭘 설명해야 하나? 일단 전화주세요~

리더스파크 바로옆 응답하라공인중개사에서

ㄟ( ▔∀▔ )ㄏ ~​( ▔•з•▔ )

난 이번 매매 찬성일세!!(´ﾟ\u25de౪\u25dfﾟ｀)​

울산대공원 도보 2분

중앙병원 도보 2분

버스 출퇴근 도보 3분

출퇴근 및 모든 곳으로 갈 수 있는 도로망

학군이 좋은 동네 입니다.

공업탑 패션밸리C 1020ㄟ( ▔∀▔ )ㄏ응답하라!공인중개사로

무조건 오시면 됩니다.

먼저 울산 성진부동산에서 보고 따라 올리거고.. 너거거나 해라 남거 보고 있지말고 ...

소문자자하다. 적당히해야지 많은 중개사들이 욕한다. 이런놈들이 울산공인중개사 협회에서 교육하던데안부끄럽냐?

머리에 그런개념이 없겠지 .

도덕심도 없으면서 앞에서는 양심있는 중개사인양 ㅋㅋ 가증스럽다.

저거들이 문제인지 자체를 모르는것 같지만

울산성진부동산 인간들아 너거들 조심해라~