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☠리얼소프트 울산지부/지사☠
ε٩(๑><)۶з ι(｀ロ´)ノ 연예인이 TV광고하는 전국서비스 직방 과 전혀 무관함을 명백히 알려드립니다. 凸(｀⌒´メ)凸
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매물 번호 : 17644

상세설명

 

춘해보건대학교 바로 옆 골목, 원룸 7·투룸 1 총 8세대 만실 운용 중인 4층 다가구 주택입니다.
대규모 민간임대아파트(회야강 리버스테이트)와 부산~양산~울산 광역철도 웅촌역(예정) 호재까지 겹쳐

안정적인 임대수익 + 미래가치를 함께 노릴 수 있는 매물입니다.

 

1. 입지 & 주변 환경 정리

1) 기본 정보 정리

  • 주소 : 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 688‑34 (도로명 : 대학길 27, ‘흰여울’)

  • 용도지역 : 제2종 일반주거지역, 지목 ‘대’ (주거 안정적인 구역)

  • 토지 : 214.02㎡ (약 64.74평)

  • 건물 :

    • 공부상 다가구주택

    • 건축면적 111.68㎡ (33.78평)

    • 연면적 333.27㎡ (100.81평)

    • 지상 4층, 2009.02.26 준공

    • 주차 : 옥내 6대 + 옥외 2대 (총 8대 가능 수준)

  • 세대 구성 : 원룸 7세대 + 투룸 1세대 (총 8세대)

  • 현재 임대 현황

    • 원룸 : 보증금 50만 / 월 30만 × 7실

    • 투룸 : 보증금 50만 / 월 40만 × 1실

    • 총 보증금 약 400만 / 월세 약 250만 (만실)

  • 시세 기준 가능 수준 (사용자 제공)

    • 원룸 시세 : 보증금 100만 / 월 32만

    • 투룸 시세 : 보증금 100만 / 월 45만
      → 총 보증금 약 800만 / 월 270~295만까지 가능 

 

2) 학생 수요 – “사실상 기숙사형” 원룸

  • 건물이 위치한 대학길 일대는 춘해보건대학교 앞 원룸촌입니다. 인접 건물인 ‘드림하우스(곡천리 688‑5)’도 같은 골목에 있는 4층 원룸 다세대인데,
    이 건물 기준 버스정류장(춘해보건대학교 정류소) 도보 4분, 원룸 평형 4~9평, 월세 100/28~33만 수준으.
    → 즉, 학생·직장인 1인 가구를 대상으로 한 전형적인 원룸 벨트라는 의미예요.

  • 실제로 ‘흰여울’ 건물 리뷰를 찾아 보면,

    • “햇살 좋고 조용한 집”,

    • “보증금·월세 저렴하고 1인 가구에 가성비 좋음”,

    • “엘리베이터는 없지만 전망 좋고 층간소음 거의 없음”
      등 평가가 4점대(5점 만점)로 나옵니다.
      → 조용한 주거환경 + 가성비를 장점으로 보는 수요가 이미 형성된 상태입니다.

  • 춘해보건대학교 자체도 기숙사·학사와 더불어 주변 원룸을 포함해서 야간 순찰을 돌 정도로 학생 주거벨트로 인식하고 있는 지역입니다.
    → 학생 입장에서는 “학교 바로 옆, 사실상 기숙사 같은 거리”라 공실 리스크가 상대적으로 적은 입지로 볼 수 있습니다(물론 학과·정원 변화 등은 계속 체크 필요).

 

3) 생활 인프라 & 주변 환경

  • 웅촌면 중심생활권이라 곡천공설시장, 편의점, 식당, 카페, 병원, 약국 등의 생활 편의시설이 도보권에 모여 있습니다.

  • 차량 이동 시에는

    • 동해고속도로 문수IC·울주JC, 국도7호선을 통해 울산 시내·양산·부산 이동이 가능한 축에 위치합니다.

    • 산업단지(용당·GW 일반산단, 남창공단, 석유화학단지 등)와도 접근성이 좋아 직장인 수요도 일부 기대할 수 있는 구조입니다.

 

 

2. 개발 호재 정리

1) 1,990세대 민간임대아파트 – ‘울산 회야강 리버스테이트’

  • 위치 : 울산 울주군 웅촌곡천지구

  • 규모 : 지하 2층~지상 29층, 총 1,990세대 예정, 전용 59·84㎡ 위주 대단지 민간임대아파트

  • 특징

    • 10년 장기 일반 민간임대 후 분양전환 가능(확정분양가 구조)

    • 임대 기간 취득세·보유세·양도세 면제 등 세제 혜택, HUG 보증보험 의무 가입

    • 회야강 조망, 웅촌 종합운동장·행정복지센터·보건지소·곡천공설시장, 웅촌초·중·울산미용예술고 등 생활·교육 인프라 인접

    • 곡천지구 도시개발을 통해 약 3,300세대, 인구 8천 명 수준의 주거 단지 조성 목표

 

👉 포인트

  • 곡천지구 전체가 커지면서 상권·버스노선·도로 등 인프라가 업그레이드되면,
    지금 같은 “조용한 대학 원룸촌”이 학생 + 직장인 + 신혼부부까지 함께 섞이는 생활권으로 바뀌게 됩니다.

  • 대단지 아파트가 들어오면 주변 원룸은

    • 편의시설·교통 개선의 수혜,

    • “싼 월세 + 학교 가까움”이라는 포지션으로 학생/1인 가구용 서브 주거지 역할을 계속하게 될 가능성이 큽니다.

 

2) 부산–양산–울산 광역철도(노포–웅상–웅촌–KTX울산역)

 “노포동에서 울산까지 경전철” 바로 부산~양산~울산 광역철도입니다.

  • 노선 개요

    • 구간 : 부산 노포역 ~ 양산 웅상 ~ 울산 KTX울산역(언양)

    • 총연장 : 약 47.6km

    • 정거장 : 11개

    • 차량 : 경전철(AGT) 방식 광역철도

    • 부산 1호선·양산선·정관선·울산 1호선 등과 환승 가능

    • 총사업비 약 2조 5,475억 원

  • 울산 지역 정거장 계획

    • KTX울산역, 유니스트, 범서, 무거, 울주군청, 웅촌 등 울산 구간 6개 정거장 계획

  • 추진 일정 

    • 2025.7월 : 예비타당성 조사 통과

    • 2027년까지 기본계획·설계 완료 후 착공, 2030년 준공·2031년 개통 목표

👉 이 매물에 대한 영향 

  • 건물은 이미 **웅촌 생활권 중심부(곡천리)**에 있기 때문에,
    향후 웅촌역(가칭) 위치가 확정되면

    • 버스·셔틀 + 광역철도 조합으로

      • 부산 노포, 양산 웅상, 울산 KTX역, 울산 시내까지 이동 시간이 크게 줄어듭니다.

  • 이건 학생·직장인, 특히 통학/통근 거리가 중요한 수요에게 직접적인 메리트예요.

  • 다만, 아직 역 정확한 위치·개통 시기·역세권 반경(도보 거리 등)은 확정 전,
     

 

 

 

3. 수익률(현 상황 & 잠재) 분석

 

1) 매입가 & 현재 임대 기준

  • 매매가 : 5억 4,000만 원 (가격 조정 여지 있음)

  • 현재 임대 현황 : 보증금 400만 / 월 250만 (만실 기준)

연간 임대수입(현재 기준)

  • 월 250만 × 12개월 = 3,000만 원/년

단순(총) 수익률(= 연임대수입 ÷ 매입가)

  • 3,000만 ÷ 5억4,000만 ≒ 5.6%

 

(취득세·재산세·수선비·공실·중개보수 등 비용은 제외한 총수익률입니다.)

 

2) 시세 수준으로 재임대했을 때 (사용자 추정치)

“실제 가능 금액” 기준으로 세 가지 시나리오로 나눠 보겠습니다.

  • 시나리오 A (보수적)

    • 월 270만

    • 연간 임대수입 : 270만 × 12 = 3,240만

    • 총수익률 : 3,240만 ÷ 5억4,000만 = 약 6.0%

  • 시나리오 B (중간)

    • 월 280만 가정

    • 연간 3,360만

    • 총수익률 : 3,360만 ÷ 5억4,000만 ≒ 6.2%

  • 시나리오 C (상단)

    • 월 295만

    • 연간 3,540만

    • 총수익률 : 3,540만 ÷ 5억4,000만 ≒ 6.6%

 

  “현재 기준 수익률 약 5% 중반, 시세 맞춰 재계약 시 6%대 총수익률 기대”

 

3) 현실적인 ‘순수익률’ 느낌

 

실제 운영 시엔

  • 공실(1년 중 1개월 가정),

  • 수선비, 관리용 전기·청소비, 중개보수, 재산세 등
    을 합쳐 연 임대수입의 10~15% 정도가 비용으로 빠진다고 보통 잡습니다.

 

예를 들어 시나리오 A (월 270만) 기준으로

  • 연 임대수입 : 3,240만

  • 비용 15% 가정 : 약 486만

  • 연 순수입 : 약 2,754만

  • 순수익률 : 2,754만 ÷ 5억4,000만 ≒ 약 5.1%

 

시나리오 C(월 295만) 기준으로는

  • 순수익률이 약 5.6% 정도 나옵니다.

 

👉 정리하면

“현재 기준 순수익률 약 4% 후반,
임대료 시세 조정 시 5%대 초·중반 순수익률 기대”

라고 보시면 현실적인 그림에 가깝습니다.


(대출을 끼면 이자율과 LTV에 따라 자기자본 수익률은 더 올라가거나 내려갈 수 있음)

 

4. 노후 월급 같은 월세 & 인플레이션 방어 개념

1) “노후 월급 통장” 

이 매물 기준으로 볼 때,

  • 대출 없이 매입했다고 가정하면

    • 현재 기준 : 매달 250만 내외

    • 시세 조정 후 : 매달 270~295만 정도의 현금 흐름이 생깁니다.

 

노후에

  • 국민연금 + 개인연금 + 예금이자에 더해

  • 월 250~300만 정도가 별도 월급처럼 꼬박꼬박 들어오는 구조라
    “월급 통장” 같은 매물입니다.

물론,

  • 향후 **금리, 집값, 임대수요(대학교 정원변화, 주변 공급 등)**에 따라
    월세 수준과 공실률은 달라질 수 있기 때문에,
    “평균적으로 이런 수준의 현금흐름을 노리는 투자”라고 이해하시는 게 좋습니다.

 

2) 인플레이션 방어 (현금 가치 하락 방어)

 

  • 현금·예금만 들고 있으면

    • 물가가 오를수록 실질 구매력은 떨어집니다.

  • 반면 월세를 받는 부동산은

    • 장기적으로 월세도 조금씩 올라가는 경향,

    • 자산 가격 자체도 물가·임금 수준과 어느 정도 연동되는 경향이 있어
      → 인플레이션(물가상승)에 어느 정도 방어력이 있는 자산으로 많이 봅니다.

 

다만 현실적으로는

  • 지역 경기, 인구 구조, 공급량, 금리 등에 따라 가격·월세가 일시적으로 떨어질 수도 있고,

  • 부동산이 항상 물가만큼 오르는 건 아니기 때문에

 

“현금 100%보다는 인플레에 강한 편인 실물자산”
정도로 이해하시면 가장 안전합니다.

 

👍 이런 분께 추천

  • 노후 월급처럼 매달 250~300만 원 수준의 월세 현금흐름을 원하시는 분

  • 학생 수요 + 지역 개발 호재가 있는 수익형 원룸 건물을 찾으시는 분

  • 부산·양산·울산 광역철도, 민간임대아파트 등 중장기 호재를 함께 보고 싶으신 분

  • 토지 60평대, 4층 건물, 주차 8대 확보된 중소형 수익형 부동산을 찾으시는 분

 

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