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| 금액정보 |
매매가
52,000
만원
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| 위치정보 |
울산 남구 옥동 옥동세한현대 152㎡
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| 건물정보 |
현재 저층
전체 20층
준공일 1997.02.24
주차 101동 옥내:31 , 옥외:60대 / 모든동 총 187대
총 세대수 544
면적별 세대수 80
현관구조 계단식
평면도
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| 상세정보 |
계약면적 152.07㎡ (46평)
㎡(평)당 가격 342만원/㎡ (1,130만원/평)
실면적
125.98㎡ (38.11평)
㎡(평)당 가격 413만원/㎡ (1,365만원/평)
방수 4 실
욕실 2 실
난방 개별가스난방
입주일 협의.
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| 옵션정보 |
 개별난방 엘리베이터 계단식 베란다 방(4) (욕실2) 계단식 자주식주차 남향 |
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| 확장 | |||
| 평가 | |||
| 설명 |
울산 남구 옥동 182-9 ‘옥동현대아파트’ / 계약 152㎡, 전용 125.98㎡(전용 약 38.11평) / 제시 매매가 5억 2,000만 원
1) 물건 핵심 스펙 & 희소성 포인트
단지 개요: 1997.02 사용승인, 3개동/544세대, 최고 20층, 용적률 282%·건폐율 19%, 주차 0.72대/세대, 전용 125.97㎡ 타입 존재(방4/욕실2). 희소 대형형 수요층(다자녀·학군수요·3세대 동거) 타깃에 적합. 생활환경(도보권): 울산대공원 약 1km, 은월공원 등 근린녹지·대형마트 생활권. 단지 정보 서비스 기준 거리 데이터. 법조타운 인접: 울산지방법원(남구 법대로 55), **울산지방검찰청(남구 법대로 45)**이 옥동 내 위치—‘법조타운+학원가’ 수요의 선호 축. 2) 교육·학원 클러스터(‘울산의 대치’) = 확실한 실수요 흡수원2025년 기사 기준 **“옥동 일대 학원 200개+ 밀집”**이 반복 확인됩니다. 법원·검찰청 사거리~대공원 정문 축을 따라 입시학원·독서실·스터디카페가 집중, 울산 내 타 학원가 대비 규모 우위. 교육 프리미엄을 세일즈 톤으로 강조하기 좋습니다. 옥동 내 제3공립특수학교도 2028년 2월 준공 목표로 추진 중(유·초·중·고·전공과 28학급). 교육 인프라의 ‘폭’이 넓어지고, 관련 종사자·가구 유입 기대. 3) 교통 호재(확정) — 울산 도시철도 1호선 트램(’28 목표)기본계획 승인(2025.2.11): 태화강역↔신복교차로 10.85~10.9km / 15개 정거장, ’28년 개통 목표, 삼산로·문수로·대학로를 따라 운행. 버스 대비 평균 12분(30%) 단축 기대, 태화강역(동해선) 환승 연계. **문수로 생활권(옥동)**이 직접 수혜축입니다. “문수로축 트램 개통(목표 ’28) → 학원 픽업·등하원·출퇴근 ‘시간가치’ 상승 → 옥동 거주 선호 강화. 트램 역세권화가 진행되면 차 없는 생활 편의도 급상승합니다.” 4) 대형 호재(확정) — 군부대 이전 & 부지 개발(’29 본격화)국방부 사업계획 승인(’25.8.11): 옥동 군부대를 울주군 청량읍으로 이전, ’28년 말 이전부지 공사 완료 → ’29년 옥동 부지 개발 본격화 로드맵. 기부대양여 방식으로 공동주택·공원·주민편의시설·도로·주차장 조성 계획이 공식 보도에 다수 확인됩니다. 현재 ‘바로 옆 군부대’의 소음·경계시설 조망 리스크 해소 + 신도심급 생활편의 재배치가 핵심.
2025‑09‑25 5.20억 (14층) → 해제(취소) 신고 2025‑09‑11 4.94억 (10층·정상) 2025‑02‑15 5.10억 (3층·정상) 2025‑03‑26 4.00억 (12층·직거래) 가격 수치(전용 125.98㎡, 전용 38.11평 가정) 현재 제시 5.20억: 전용평당 약 1,364만 원 (참고; 해제건) 목표 5.50억(요청가): 전용평당 약 1,443만 원 상위 시나리오 6.00억: 전용평당 약 1,574만 원 왜 5.5억을 ‘합리적 상단’으로 만들 수 있나? 교육 최상위 수요의 ‘시간 가치’: 옥동 학원가 200+ 개 밀집 + 트램(’28 목표)로 차 없는 이동성 강화 = 어린 자녀/수험생 가구의 ‘바로-사는 수요’ 유입. 교육 프리미엄은 강한 체감가치 상승 압력. 군부대 이전 확정: ‘바로 옆’ 리스크가 제거되고, 그 자리는 공원·주거·편의시설로 재탄생(’29~). 조망·소음·보행환경 개선 + 신규 상권·커뮤니티 유입이 가격 상단을 당겨 올림. 대형형 희소성: 옥동권 대형 평형 자체가 드물고(신규공급 빈약), 126㎡급 4룸은 자녀 2~3명 가구가 ‘곧바로 정착’ 가능한 사이즈. (**전용률 82.8%**로 체감 큰 편.) 레퍼런스 상단대: 동일 생활권 대공원라온 142.51㎡ 5.38억(’25‑09‑21) 등 대형 평형 5억대 중반 체결 히스토리가 존재—즉 ‘5억 중후반’은 권역 수용 구간으로 확인됨. (단지 차·노후도 차이는 감안) 결론: “**교육+교통(트램)+환경(군부대 리셋)**의 3박자가 곧 맞춰집니다. 같은 126㎡라도 남향·저층 선호층(유아/초등·시니어) 타깃이면 5.5억도 합리적 상단입니다. 실제 **3층 5.10억 체결 이력(’25‑02‑15)**도 있어, ‘상태 업그레이드’와 ‘호재 로 5.5억 매매가 가능합니다.” 6) 6억+(보수·표준·낙관)트램 개통(’28 목표) → 역세권 체감 형성 → +3~5% 심리 프리미엄 군부대 이전 후(’29~) 공원·주거·편의시설 가시화 → +5~10% 재평가 구간 인구·상권 유입: 교육·법조·공원·트램이 만든 복합 생활권에 자녀동반 이주·교직/공공/사법권 종사자 수요가 누적 → 거래 상단 6억 안착 가능성 (’29~’31 사이 단계적 반영 가정). 수치 자체는 시나리오이며, 근거는 트램·군부대 개발의 ‘확정된 정책 이벤트’입니다. 7) 5.5억현장A. 핵심(요지) “학원가 200+·법조타운 도보권·울산대공원 생활권에서, **남향 4룸 126㎡**는 두 번 찾기 어렵다.” “트램(’28 목표) + 군부대 리셋(’29~) 두 이벤트가 시간가치와 생활가치를 올려 실거주 만족+가격 상단을 함께 만든다.” “저층 남향 메리트: 아이 키우는 집·무릎 약하신 부모님 동거 가구에 엘리베이터 의존 적고 안전(화재·정전 등 비상시 탈출 용이). 층간소음 스트레스도 상대적으로 낮다(점검 후).” B. 협상 프레이밍 레퍼런스 제시: “동일면적 3층 5.10억(정상), 10층 4.94억(정상). 이번 집은 남향 컨디션 + 호재 가치가 별도 입니다.” 리모델링 카드: ‘최근 5년 내 주방/욕실/창호/바닥+보일러/배관 교체’가 입증되면 매매가정당화. (미시공 시, 부분 시공 견적 제시로 매수자 불안 제거) 약점 선제 대응: 주차 0.72대/세대는 사실이며, 군부대 이전 후 주차장·도로 등 기반시설 보강 계획이 공식 보도됨.(주변환경 심리적 효과 있음.) 8) 인근 비교 & 보조 근거대공원라온 142.51㎡ 5.38억(’25‑09‑21): 같은 생활권 대형형의 5억대 중반 체결 사례로, 우리 물건의 5.5억 제시 합리적. 옥동현대(동일단지) 실거래 이력: ’25‑09‑25 5.20억 ‘해제’, ’25‑09‑11 4.94억 정상, ’25‑02‑15 5.10억 정상. → “실거래 상단은 5.1억대, 해제건 5.2억 존재, 5.5억은 ‘호재 프리미엄’+상태 프리미엄의 합” . 9) 구매자용 주변 인프라 요약공원/여가: 울산대공원(장미원·동물원·축제 등, 도시 내 최대 녹지) 생활권. 교육/학원: 옥동중 등 중·고교 밀집 + 대형 입시·독서실 브랜드 포진. 법조타운: 법원·검찰청 도보권. 전문직·사법권 종사자 수요 임대·매수 모두 기대. 교통: 문수로축 트램(’28 목표) + 버스 네트워크, 태화강역 환승으로 광역 접근성 개선 기대. 최종 한 줄“옥동 학원/법조타운 핵심 + 문수로 트램(’28 목표) + 군부대 리셋(’29~) = 체감가치 재평가. ‘남향 126㎡ 저층’ 희소세대는 5.5억 상단 , 이벤트 마무리 국면에선 6억+ 안착 시나리오도 존재.” #울산 #울산남구 #옥동 #옥동현대 #옥동현대아파트 #101동 #남향 #3층 #저층선호 #대형평형 #희소대형 #전용126 #전용125_98 #공급152 #전용38평 #45평대 #4룸 #방4욕실2 #가족형 #학원가핵심 #옥동학원가 #법조타운 #울산지방법원 #울산지방검찰청 #울산대공원 #문수체육공원 #문수로 #대학로 #법대로 #법원사거리 #신복교차로 #신복로터리 #태화강역 #동해선환승 #울산트램 #도시철도1호선 #트램역세권예정 #교통호재 #군부대이전 #부지개발예정 #공원조성예정 #생활편의시설확충 #상권유입 #인구유입 #가격상승여력 #투자가치 #실거주최적 #학부모선호 #교육프리미엄 #대공원생활권 #공세권 #숲세권 #채광좋은집 #통풍좋은집 #조용한집 #리모델링호재 #올수리가능 #발코니확장가능 #넓은거실 #넓은방 #수납강화 #중대형아파트 #남구핵심입지 #전세수요 #임대수익잠재 #주거환경개선 #보행환경개선 #트램개통예정 #문수로생활권 #신정생활권 #삼산생활권 #무거생활권 #옥동생활권 #도보생활권 #편의시설풍부 #마트편의 #병원편의 #카페거리 #문화여가 #운동편의 #전용률높음 #1997년식 #5억5천 #5억중반 #6억가능 #6억이상 #희소매물 #남향선호 #패밀리형 #옥동핵심 하양이의 분석자료 한눈에 요약단지 & 스펙: 1997.02 사용승인, 3개동544세대, 최고 20층,용적률 282% / 건폐율 19%, 주차 0.72대/세대. 대형형(152㎡) 타입실존(약 80세대). 주소와 단지 스펙은 KB부동산 기준입니다. 최근 동일(전용 125.98㎡) 실거래 스냅샷(국토부 집계 기반 민간 집계 사이트) 2025-09-25: 5.20억(거래취소 신고) 2025-09-11: 4.94억 (10층, 중개거래) 2025-02-15: 5.10억 (3층, 중개거래)2025-03-26: 4.00억 (12층, 직거래)참고로 위 **9/25 5.20억은 ‘취소’**로 표시돼 있어 ‘상단 레퍼런스’로만 보시는 게 합리적입니다. 같은 데이터를 다른 집계에서도 9/25 건을 확인할 수 있습니다. 입지 변수(핵심): 단지바로 옆 군부대는 2028년 말~2029년경 청량읍으로 이전계획이국방부 승인으로 확정되어 진행 중. 이전 이후 **부지 개발(공원·주거·편의시설 등)**이 예고돼 중장기 호재로 작용할 가능성. 숫자로 본 현재 제시가(5.20억)의 수준아래 환산은 전용 125.98㎡ / 계약 152㎡(전용률 ≈ 82.9%) 기준입니다. 전용률은 KB 정보(152㎡ 타입 전용률 82.83%)와 거의 일치합니다 전용 ㎡당 약 412.8만 원 전용 평당 약 1,364만 원 (전용 약 38.11평 기준) 계약 평당 약 1,131만 원 (계약 약 45.98평 기준) 시세 포지션 해석 정상 체결된 가장 근접한 최근값은 **4.94억(2025-09-11, 10층)**과 5.10억(2025-02-15). 같은 달 **5.20억은 ‘해제(취소) 신고’**라서, 5.2억은 실거래 ‘상단’을 시도한 가격으로 보는 게 타당합니다. 즉, 리노베이션 상태가 뛰어나고, 동·층·조망이 우수할 때만 달성 가능한 상단대(Top range)입니다. 비교 레퍼런스(동일 권역 대형형)대공원라온(2003년식, 142.51㎡): 5.38억(2025-09-21) — 같은 생활권의 대형 평형이 5억대 중반에서 거래된 사례가 있어, 옥동 대형의 5억 초중반은 시장 수용구간에 걸쳐 있습니다. 단, 준공연한·단지 포지션·관리 상태에 따라 체감가가 달라집니다. 입지·미래가치 포인트군부대 인접(현재의 단점 → 중장기 반전 가능성) 현재는 훈련/행사 소음·경계시설 조망 등의 감점 요인이 분명합니다.다만 국방부 승인으로 이전이 확정되어 절차가 진행 중이고, 2028년 말 이전 부지 완공 → 2029년 옥동 부지 개발 본격화 일정이 제시됐습니다. 개발 완료 시 생활 인프라 개선 + 이미지 개선이 기대되므로 중장기 프리미엄 요인입니다(일정 변동 가능성은 유의). 생활권: 울산대공원·문수체육공원·법조타운 등 도심 핵심 자원 접근성은 우수. 옥동은 공공기관 밀집과 대규모 공원·체육시설 인접이 특징입니다. 단지 자체 경쟁력 장점: 152㎡(전용 126㎡) 희소 대형형, 방4/욕실2 구성(단지 정보 기준), 전용률 높음(≈82.8%). 약점: 주차 0.72대/세대(최근 기준에 비해 부족), 준공 1997년으로 노후도. **용적률 282%**라 **재건축 수익성(용적 여력)**은 제한적일 수 있음. 가격 제안(오늘, 2025-10-29 기준)합리적 체결 밴드(전형적 상태·중상층 가정): 4.90억 ~ 5.05억 근거: 2025년 실제 체결 4.94억(9/11) & 5.10억(2/15) 사이. **5.20억(9/25)**은 해제 신고된 거래라 상단 참고치. 상단 수용 조건: 최근 5년 내 올수리(주방·욕실·창호·바닥/벽체), 10층 이상·남/남동향, 트인 조망(군부대 영향 최소), 동선·채광·소음 우수 같은 레어 컨디션. 하향 협상 포인트: 주차 여건(0.72대/세대), 노후 관리비·설비 교체비, 군부대 인접으로 인한 단기 체감 소음/조망 리스크, 엘리베이터·외벽·발코니 상태 등. 전세/운용 힌트(참고)단지 전세는 106㎡ 기준 최근 2.9억 실거래가 확인됩니다(면적 크기 차이 유의). 대형형(40평대) 전세 최고는 최근 1년 4.4억 수준(민간 집계). 전세가율이 높게 형성되는 시기엔 갭 축소가 용이합니다. (구체 전세시세는 동·층·상태에 따라 편차 큼) 체크리스트(실사 전 필수)실거래가 ‘취소/정상’ 여부 재확인: 2025-09-25 5.20억 건은 취소 표기(해제신고). 같은 면적의 9/11(4.94억), 2/15(5.10억) 등 정상 체결값을 기준 삼아 협상. 공식 시스템/등기부 등으로 최종 확인. 군부대 이전 타임라인: 시·국방부 공개자료로 연차별 일정과 이전 후 부지 개발 성격(공원·공동주택·편의시설)을 체크. 일정 지연 리스크 감안. 집 내부 상태: 1997년식—창호·배관·보일러·방수 등 교체 이력/공사 품질 확인. 동·라인·층별 변수: 군부대 측 라인/저층은 소음·조망·사생활 영향 크니 실청음·시간대별 방문 권장. 단지 구조적 한계: 주차여건과 **용적률 282%**로 인한 장기 재건축 가능성/수익성 한계 인지. 결론5억 2천만 원은 ‘상단 시도’ 가격입니다. 같은 면적의 유효 실거래(4.94억~5.10억) 범위를 감안하면, 상태·층·조망이 뛰어난 희소 매물이 아니라면 4.9억대~5.0억대 초반에서의 협상/체결이 현실적입니다. 다만, 군부대 이전 확정과 부지 개발이 가시화되면 중장기 체감가치가 개선될 여지가 있어, 실거주 수요라면 입지 개선 프리미엄을 일부 선반영하는 전략도 고려할 수 있습니다. 10) 체크리스트(현장 준비)해제/정상 여부 명시자료출력(스크린샷 포함) —’25‑09‑25 해제, ’25‑09‑11/’25‑02‑15 정상페이지를 미리 준비해 상담 . 소음·조망: 군부대 인접 라인은주간/야간 현장 청음동행, ‘이전 확정·일정’ 공문·보도자료 집합본 제공. 주차 대안: 야간·주말 주차 실측 사진, 인근 공영주차 이용 팁,군부대 부지 개발 시 주차장 확충 계획기사 클립. 집 상태: 창호(로이복층), 보일러·배관, 욕실 방수, 누수 이력(없음) 등하자 체크리스트완비—5.5억 상단 방어의 ‘증빙’포인트. |
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| 키워드 | 울산, 울산 남구, 옥동, 옥동현대, 옥동현대아파트, 101동, 남향, 3층, 저층, 대형 평형, 희소 대형, 전용 125.98㎡, 전용 38평, 공급 152㎡, 45평대, 4룸, 방4 욕실2, 가족형, 학원가, 옥동 학원가, 법조타운, 울산지방법원, 울산지방검찰청, 울산대공원, 문수체육공원, 문수로, 대학로, 법대로, 법원사거리, 신복교차로, 신복로터리, | ||
| 한미화Y [ 052-266-4446 ] |
단지 개요: 1997.02 사용승인, 3개동/544세대, 최고 20층, 용적률 282%·건폐율 19%, 주차 0.72대/세대, 전용 125.97㎡ 타입 존재(방4/욕실2). 희소 대형형 수요층(다자녀·학군수요·3세대 동거) 타깃에 적합.
생활환경(도보권): 울산대공원 약 1km, 은월공원 등 근린녹지·대형마트 생활권. 단지 정보 서비스 기준 거리 데이터.
법조타운 인접: 울산지방법원(남구 법대로 55), **울산지방검찰청(남구 법대로 45)**이 옥동 내 위치—‘법조타운+학원가’ 수요의 선호 축.
2025년 기사 기준 **“옥동 일대 학원 200개+ 밀집”**이 반복 확인됩니다. 법원·검찰청 사거리~대공원 정문 축을 따라 입시학원·독서실·스터디카페가 집중, 울산 내 타 학원가 대비 규모 우위. 교육 프리미엄을 세일즈 톤으로 강조하기 좋습니다.
옥동 내 제3공립특수학교도 2028년 2월 준공 목표로 추진 중(유·초·중·고·전공과 28학급). 교육 인프라의 ‘폭’이 넓어지고, 관련 종사자·가구 유입 기대.
기본계획 승인(2025.2.11): 태화강역↔신복교차로 10.85~10.9km / 15개 정거장, ’28년 개통 목표, 삼산로·문수로·대학로를 따라 운행. 버스 대비 평균 12분(30%) 단축 기대, 태화강역(동해선) 환승 연계. **문수로 생활권(옥동)**이 직접 수혜축입니다.
“문수로축 트램 개통(목표 ’28) → 학원 픽업·등하원·출퇴근 ‘시간가치’ 상승 → 옥동 거주 선호 강화. 트램 역세권화가 진행되면 차 없는 생활 편의도 급상승합니다.”
국방부 사업계획 승인(’25.8.11): 옥동 군부대를 울주군 청량읍으로 이전, ’28년 말 이전부지 공사 완료 → ’29년 옥동 부지 개발 본격화 로드맵. 기부대양여 방식으로 공동주택·공원·주민편의시설·도로·주차장 조성 계획이 공식 보도에 다수 확인됩니다. 현재 ‘바로 옆 군부대’의 소음·경계시설 조망 리스크 해소 + 신도심급 생활편의 재배치가 핵심.
“군부대가 빠지고(’29~) 그 자리엔 공원·주거·편의시설이 들어옵니다. ‘민간친화’ 환경으로 바뀌는 즉시 동네 이미지 리레이팅이 일어납니다. 학원가+법조타운+대공원이 이미 갖춰진 옥동에서, 군부대 리스크 제거는 체감 프리미엄이 큽니다.”
2025‑09‑25 5.20억 (14층) → 해제(취소) 신고
2025‑09‑11 4.94억 (10층·정상)
2025‑02‑15 5.10억 (3층·정상)
2025‑03‑26 4.00억 (12층·직거래)
→ 공식 공공데이터 집계 사이트에서 ‘해제 여부’까지 명시 확인.
가격 수치(전용 125.98㎡, 전용 38.11평 가정)
현재 제시 5.20억: 전용평당 약 1,364만 원 (참고; 해제건)
목표 5.50억(요청가): 전용평당 약 1,443만 원
상위 시나리오 6.00억: 전용평당 약 1,574만 원
(단위 환산은 수학계산이며, 실거래 근거는 출처 참조.)
왜 5.5억을 ‘합리적 상단’으로 만들 수 있나?
교육 최상위 수요의 ‘시간 가치’: 옥동 학원가 200+ 개 밀집 + 트램(’28 목표)로 차 없는 이동성 강화 = 어린 자녀/수험생 가구의 ‘바로-사는 수요’ 유입. 교육 프리미엄은 강한 체감가치 상승 압력.
군부대 이전 확정: ‘바로 옆’ 리스크가 제거되고, 그 자리는 공원·주거·편의시설로 재탄생(’29~). 조망·소음·보행환경 개선 + 신규 상권·커뮤니티 유입이 가격 상단을 당겨 올림.
대형형 희소성: 옥동권 대형 평형 자체가 드물고(신규공급 빈약), 126㎡급 4룸은 자녀 2~3명 가구가 ‘곧바로 정착’ 가능한 사이즈. (**전용률 82.8%**로 체감 큰 편.)
레퍼런스 상단대: 동일 생활권 대공원라온 142.51㎡ 5.38억(’25‑09‑21) 등 대형 평형 5억대 중반 체결 히스토리가 존재—즉 ‘5억 중후반’은 권역 수용 구간으로 확인됨. (단지 차·노후도 차이는 감안)
결론: “**교육+교통(트램)+환경(군부대 리셋)**의 3박자가 곧 맞춰집니다. 같은 126㎡라도 남향·저층 선호층(유아/초등·시니어) 타깃이면 5.5억도 합리적 상단입니다. 실제 **3층 5.10억 체결 이력(’25‑02‑15)**도 있어, ‘상태 업그레이드’와 ‘호재 로 5.5억 매매가 가능합니다.”
트램 개통(’28 목표) → 역세권 체감 형성 → +3~5% 심리 프리미엄
군부대 이전 후(’29~) 공원·주거·편의시설 가시화 → +5~10% 재평가 구간
인구·상권 유입: 교육·법조·공원·트램이 만든 복합 생활권에 자녀동반 이주·교직/공공/사법권 종사자 수요가 누적 → 거래 상단 6억 안착 가능성 (’29~’31 사이 단계적 반영 가정). 수치 자체는 시나리오이며, 근거는 트램·군부대 개발의 ‘확정된 정책 이벤트’입니다.
A. 핵심(요지)
“학원가 200+·법조타운 도보권·울산대공원 생활권에서, **남향 4룸 126㎡**는 두 번 찾기 어렵다.”
“트램(’28 목표) + 군부대 리셋(’29~) 두 이벤트가 시간가치와 생활가치를 올려 실거주 만족+가격 상단을 함께 만든다.”
“저층 남향 메리트: 아이 키우는 집·무릎 약하신 부모님 동거 가구에 엘리베이터 의존 적고 안전(화재·정전 등 비상시 탈출 용이). 층간소음 스트레스도 상대적으로 낮다(점검 후).”
B. 협상 프레이밍
레퍼런스 제시: “동일면적 3층 5.10억(정상), 10층 4.94억(정상). 이번 집은 남향 컨디션 + 호재 가치가 별도 입니다.”
리모델링 카드: ‘최근 5년 내 주방/욕실/창호/바닥+보일러/배관 교체’가 입증되면 매매가 정당화. (미시공 시, 부분 시공 견적 제시로 매수자 불안 제거)
약점 선제 대응: 주차 0.72대/세대는 사실이며, 군부대 이전 후 주차장·도로 등 기반시설 보강 계획이 공식 보도됨.(주변환경 심리적 효과 있음.)
대공원라온 142.51㎡ 5.38억(’25‑09‑21): 같은 생활권 대형형의 5억대 중반 체결 사례로, 우리 물건의 5.5억 제시 합리적.
옥동현대(동일단지) 실거래 이력: ’25‑09‑25 5.20억 ‘해제’, ’25‑09‑11 4.94억 정상, ’25‑02‑15 5.10억 정상. → “실거래 상단은 5.1억대, 해제건 5.2억 존재, 5.5억은 ‘호재 프리미엄’+상태 프리미엄의 합” .
공원/여가: 울산대공원(장미원·동물원·축제 등, 도시 내 최대 녹지) 생활권.
교육/학원: 옥동중 등 중·고교 밀집 + 대형 입시·독서실 브랜드 포진.
법조타운: 법원·검찰청 도보권. 전문직·사법권 종사자 수요 임대·매수 모두 기대.
교통: 문수로축 트램(’28 목표) + 버스 네트워크, 태화강역 환승으로 광역 접근성 개선 기대.
“옥동 학원/법조타운 핵심 + 문수로 트램(’28 목표) + 군부대 리셋(’29~) = 체감가치 재평가. ‘남향 126㎡ 저층’ 희소세대는 5.5억 상단 , 이벤트 마무리 국면에선 6억+ 안착 시나리오도 존재.”
(근거: 트램 기본계획 승인 및 노선·개통목표 공식문서, 군부대 이전·부지개발 승인 보도, 동일면적 실거래 이력 등.)
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하양이의 분석자료
단지 & 스펙: 1997.02 사용승인, 3개동 544세대, 최고 20층, 용적률 282% / 건폐율 19%, 주차 0.72대/세대. 대형형(152㎡) 타입 실존(약 80세대). 주소와 단지 스펙은 KB부동산 기준입니다.
최근 동일(전용 125.98㎡) 실거래 스냅샷 (국토부 집계 기반 민간 집계 사이트)
2025-09-25: 5.20억 (거래취소 신고) 2025-09-11: 4.94억 (10층, 중개거래) 2025-02-15: 5.10억 (3층, 중개거래) 2025-03-26: 4.00억 (12층, 직거래) 참고로 위 **9/25 5.20억은 ‘취소’**로 표시돼 있어 ‘상단 레퍼런스’로만 보시는 게 합리적입니다. 같은 데이터를 다른 집계에서도 9/25 건을 확인할 수 있습니다.
입지 변수(핵심): 단지 바로 옆 군부대는 2028년 말~2029년경 청량읍으로 이전 계획이 국방부 승인으로 확정되어 진행 중. 이전 이후 **부지 개발(공원·주거·편의시설 등)**이 예고돼 중장기 호재로 작용할 가능성.
아래 환산은 전용 125.98㎡ / 계약 152㎡(전용률 ≈ 82.9%) 기준입니다. 전용률은 KB 정보(152㎡ 타입 전용률 82.83%)와 거의 일치합니다
전용 ㎡당 약 412.8만 원
전용 평당 약 1,364만 원 (전용 약 38.11평 기준)
계약 평당 약 1,131만 원 (계약 약 45.98평 기준)
시세 포지션 해석
정상 체결된 가장 근접한 최근값은 **4.94억(2025-09-11, 10층)**과 5.10억(2025-02-15).
같은 달 **5.20억은 ‘해제(취소) 신고’**라서, 5.2억은 실거래 ‘상단’을 시도한 가격으로 보는 게 타당합니다. 즉, 리노베이션 상태가 뛰어나고, 동·층·조망이 우수할 때만 달성 가능한 상단대(Top range)입니다.
대공원라온(2003년식, 142.51㎡): 5.38억(2025-09-21) — 같은 생활권의 대형 평형이 5억대 중반에서 거래된 사례가 있어, 옥동 대형의 5억 초중반은 시장 수용구간에 걸쳐 있습니다. 단, 준공연한·단지 포지션·관리 상태에 따라 체감가가 달라집니다.
군부대 인접(현재의 단점 → 중장기 반전 가능성)
현재는 훈련/행사 소음·경계시설 조망 등의 감점 요인이 분명합니다.다만 국방부 승인으로 이전이 확정되어 절차가 진행 중이고, 2028년 말 이전 부지 완공 → 2029년 옥동 부지 개발 본격화 일정이 제시됐습니다. 개발 완료 시 생활 인프라 개선 + 이미지 개선이 기대되므로 중장기 프리미엄 요인입니다(일정 변동 가능성은 유의).
생활권: 울산대공원·문수체육공원·법조타운 등 도심 핵심 자원 접근성은 우수. 옥동은 공공기관 밀집과 대규모 공원·체육시설 인접이 특징입니다.
단지 자체 경쟁력
장점: 152㎡(전용 126㎡) 희소 대형형, 방4/욕실2 구성(단지 정보 기준), 전용률 높음(≈82.8%). 약점: 주차 0.72대/세대(최근 기준에 비해 부족), 준공 1997년으로 노후도. **용적률 282%**라 **재건축 수익성(용적 여력)**은 제한적일 수 있음.
합리적 체결 밴드(전형적 상태·중상층 가정): 4.90억 ~ 5.05억
근거: 2025년 실제 체결 4.94억(9/11) & 5.10억(2/15) 사이. **5.20억(9/25)**은 해제 신고된 거래라 상단 참고치.
상단 수용 조건: 최근 5년 내 올수리(주방·욕실·창호·바닥/벽체), 10층 이상·남/남동향, 트인 조망(군부대 영향 최소), 동선·채광·소음 우수 같은 레어 컨디션.
하향 협상 포인트: 주차 여건(0.72대/세대), 노후 관리비·설비 교체비, 군부대 인접으로 인한 단기 체감 소음/조망 리스크, 엘리베이터·외벽·발코니 상태 등.
단지 전세는 106㎡ 기준 최근 2.9억 실거래가 확인됩니다(면적 크기 차이 유의). 대형형(40평대) 전세 최고는 최근 1년 4.4억 수준(민간 집계). 전세가율이 높게 형성되는 시기엔 갭 축소가 용이합니다. (구체 전세시세는 동·층·상태에 따라 편차 큼)
실거래가 ‘취소/정상’ 여부 재확인: 2025-09-25 5.20억 건은 취소 표기(해제신고). 같은 면적의 9/11(4.94억), 2/15(5.10억) 등 정상 체결값을 기준 삼아 협상. 공식 시스템/등기부 등으로 최종 확인.
군부대 이전 타임라인: 시·국방부 공개자료로 연차별 일정과 이전 후 부지 개발 성격(공원·공동주택·편의시설)을 체크. 일정 지연 리스크 감안.
집 내부 상태: 1997년식—창호·배관·보일러·방수 등 교체 이력/공사 품질 확인.
동·라인·층별 변수: 군부대 측 라인/저층은 소음·조망·사생활 영향 크니 실청음·시간대별 방문 권장.
단지 구조적 한계: 주차여건과 **용적률 282%**로 인한 장기 재건축 가능성/수익성 한계 인지.
5억 2천만 원은 ‘상단 시도’ 가격입니다. 같은 면적의 유효 실거래(4.94억~5.10억) 범위를 감안하면, 상태·층·조망이 뛰어난 희소 매물이 아니라면 4.9억대~5.0억대 초반에서의 협상/체결이 현실적입니다.
다만, 군부대 이전 확정과 부지 개발이 가시화되면 중장기 체감가치가 개선될 여지가 있어, 실거주 수요라면 입지 개선 프리미엄을 일부 선반영하는 전략도 고려할 수 있습니다.
해제/정상 여부 명시자료 출력(스크린샷 포함) — ’25‑09‑25 해제, ’25‑09‑11/’25‑02‑15 정상 페이지를 미리 준비해 상담 .
소음·조망: 군부대 인접 라인은 주간/야간 현장 청음 동행, ‘이전 확정·일정’ 공문·보도자료 집합본 제공.
주차 대안: 야간·주말 주차 실측 사진, 인근 공영주차 이용 팁, 군부대 부지 개발 시 주차장 확충 계획 기사 클립.
집 상태: 창호(로이복층), 보일러·배관, 욕실 방수, 누수 이력(없음) 등 하자 체크리스트 완비—5.5억 상단 방어의 ‘증빙’ 포인트.
매물 보호를 위하여 정확한 위치 대신 범위로 표시하니 정확한 위치는 문의해 주세요.
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