로그인

카카오톡 아이디 로그인
간편회원은 볼 수 없습니다.
회원정보를 입력해주세요.

회원정보 수정
☠리얼소프트 울산지부/지사☠
ε٩(๑><)۶з ι(｀ロ´)ノ 연예인이 TV광고하는 전국서비스 직방 과 전혀 무관함을 명백히 알려드립니다. 凸(｀⌒´メ)凸

뉴스

토지만의별도등기

  • 2018-07-05 11:23:44
  • 2551

토지별도등기란 무엇이고 왜 발생하나요?

 

2018. 7. 3. 18:45
URL 복사
본문 기타 기능

 

 
 

드디어 우리 후배님이 50여 채의 집을 보고 신혼집을 빌라로 골랐습니다. 물론 제가 보여준 20여 채의 집 말고 다른 집으로...ㅠㅠ. 역시 신혼부부들의 집을 구해주는 건 정말 어려운 일 같습니다. ^^ 

전세 계약을 했는데 권리 상 문제가 있는 집인지 봐 달라고 하는데 어째 계약 전에 해야 할 일을 거꾸로 하는 느낌이네요 ^^

찬찬히 계약서와 등본을 보던 중…. 헉!! 말로만 듣던 ‘토지별도등기 있음’이 발견됩니다.

스티커 이미지

토지별도등기 있다는 내용에 대해 설명을 잘 들었냐 물으니 우리 후배 왈, “토지별도등기가 뭐예요? 계약 진행한 중개사무실에서는 특약사항으로 "임대인은 임차인의 전세자금 대출에 협조하며 잔금과 동시에 근저당을 말소한다 "라고 적어 놓아서 문제가 안 된다고 하던데….”

물론 계약을 진행하신 중개사 대표님 이 문제없이 진행하셨으리라 생각했지만 토지별도등기가 있는 물건인 경우 나중에 토지에 설정된 근저당권자가 원금이나 이자의 회수가 늦어지면 경매 신청을 할 수 있고 이런 경우 전세 계약 임차보증금은 후순위가 돼서 보호를 못 받을 수 있다고 설명하니 갑자기 후배의 낯이 어두워집니다.

스티커 이미지

다행히, 해당 빌라의 경우 각 호수의 비율에 따라 설정된 토지 근저당금액이 상환되면 호수 별도 등기가 말소되는 사안이어서 특약사항에 적어 놓은 것처럼 전세금 잔금과 동시에 근저당 말소한다는 문구가 있었기에 이대로 실행만 하면 근저당이 깨끗이 말소될 경우였습니다. 더 확실히 확인하기 위해 다른 빌라 호수의 집합건물등기부 등본도 열람해 보니 등기원인을 일부 포기라고 하여 근저당권 설정이 말소 되었음을 확인했습니다.

결론적으로 계약을 진행한 공인중개사 대표님의 말씀처럼 후배의 전세보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 상황이라서 한시름 놓았는데 이처럼 토지별도 등기의 의미를 몰라서 제대로 확인 안 하는 상황을 피하기 위해 또는 토지별도 등기만 보면 무조건 문제 있는 집이라고 생각하시는 분들의 선입견을 이해시키기 위해 오늘은 토지별도 등기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

토지별도 등기란?

아시는 바와 같이 우리나라는 건물, 토지 별도로 등기부를 이원화해서 관리하여 단독주택, 상가 건물 등에는 토지등기부등본, 건물등기부등본이 별도로 관리되고 있습니다. 하지만 아파트, 빌라, 다세대 주택 같은 집합건물은 집합건물 등기부등본만 있을 뿐 토지분 등기부등본이 없습니다.

즉, 토지 소유자가 아파트, 다세대, 연립주택, 집합건물 등 건물을 건축한 후 각 세대별로 구분등기와 함께 대지권 등기까지 한 후 토지등기부를 폐쇄하면 별도 토지등기부등본이 없는 것이지요. 전체 토지면적을 기입하고 대지권 표시해서 대지권 비율을 표시해 주는 게 토지등기부등본을 대신하는 것입니다.

하지만, 토지 소유자가 건축 비용 등을 충당하기 위해 토지에 담보를 설정하고 대출을 일으키고 건물이 준공되었음에도 토지등기부에 있는 근저당권을 변제하지 않아 토지등기부에 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 있을 때 ‘토지에 관하여 별도 등기 있음’이 나타납니다.

한마디로, 집합건물 (아파트, 빌라)의 대지권의 대상인 토지에 근저당권이나, 가압류 등이 있을 때 그 권리관계를 알리기 위해 확인해 보라고 집합건물 등기부에 기재하는 것이지요.  

토지별도 등기는 왜 생겨나나요?

여러 사유로 토지별도 등기가 생겨 날 수 있지만 주원인은 토지 위에 건축물을 지어 활용하면서 생겨납니다. 즉, 토지를 담보로 건축물을 지은 후에 토지에 설정된 근저당이 해제되지 않는 경우이지요.

경매 공부를 잠깐 하면서 접한 몇몇 케이스를 살펴보면 보통 토지 매입 후 토지를 담보로 자금을 빌려왔다가 부도 처리가 나고 일정 시간이 경과되면, 다른 건설회사가 건설 업무를 인수하여 건설을 하게 되는 경우입니다.

최종적으로 후발 시공사가 재착공 및 분양을 하게 되는데 중도금 대출을 위해 또 다른 근저당을 다른 은행을 통해 설정하고 분양을 하게 되지요.

분양이 끝나고 소유권이전 업무를 할 때 소유권보존등기가 나게 되고 당연히 1순위로 중도금 대출을 실행한 은행 (금융기관)의 근저당이 1순위로 설정됩니다.

그럼, 원래 토지를 담보로 빌려준 은행의 근저당권은 어떻게 될까요? 당연히 여전히 살아 있어서 토지를 담보로 잡고 있던 근저당권은 그대로 승계가 된답니다.

따라서 이러한 주택의 수분양자 각각의 등기부에는 ‘토지별도 등기’ 있음으로 기입되고 해당 공동주택 토지 전체에 대하여 토지를 담보로 빌려준 은행이 근저당 설정 등기를 가지고 있게 되는 것입니다.

즉, 이런 경우에는 선순위 근저당이 하나 더 있다고 생각하시면 됩니다. 그러므로 이러한 주택을 매입하는 경우 매매 대금 외에 추가적으로 별도 등기말소에 필요한 대금이 필요하다는 사실을 유념하시면 될 것입니다.

위에 예를 든 것처럼 주택 별, 호수 별 대금을 확인하실 수 있으시기 때문에 토지를 담보로 잡고 있는 은행에 전화 해 보시면 별도 등기말소를 위한 추가로 필요한 금액을 확인하실 수 있으십니다.

또 다른 예로는 신규 분양을 받을 때 접할 수 있는 경우인데, 준공을 하였음에도 불구하고 미분양 물건이 많은 경우 준공까지의 건설 비용을 지불하지 못할 수 있을 때입니다.

이때 시공사는 신탁회사에 미분양 물건을 담보로 하여 신탁회사와 토지 신탁을 체결하여 돈을 빌려 건설대금을 지급하곤 합니다. 일종의 담보 신탁이라고 볼 수 있지요.

이런 경우 분양은 시공사가 수분양자에게 했지만 해당 분양대금은 시공사가 아니라, 당연히 신탁을 잡고 있는 신탁회사에 납부하게 됩니다. 그러면 해당 신탁회사는 수분양자 분양 물건별로 기입되어 있던 담보를 말소해 주는 것이지요.

분양이 순조롭게 잘 안되었던 빌라, 오피스텔의 경우 이런 케이스가 잘 벌어지곤 합니다. 이 경우에는 신탁회사에서 단순히 토지를 담보 잡기 위해 ‘토지 별도 등기’ 등기부에 기입되어 있으므로 분양대금 납부와 함께 대지권 비율만큼 담보 말소가 되니 큰 걱정은 없는 경우입니다.

이외 집합건물 상가의 경우 인근 지하철이 있을 경우, 혹은 지하 공동구 등 지하구조물이 있는 경우 구분지상권 문제로 등기부등본상 토지 별도 등기가 있는 경우가 있는데 재산권을 침해하는 내용이 아니므로 전혀 신경 쓰실 필요가 없는 안전한 경우랍니다.

예전에는 정말 이해 안 되고 그냥 특수물건이라 거들떠보지 않았던 토지별도 등기 개념이 그 발생 원인과 함께 잘 이해되셨나요?
 
뭐든, 이렇게 공부하면 어렵지 않게 막연한 두려움이 해결되는 게 부동산 공부 같습니다. 그런데 할 게 너무너무 많아서 조금은 힘든 것도 사실이랍니다. ^^

포스팅 읽으신 분들께 도움 되는 내용이셨기를 바라며 응원 댓글, 공감 버튼 꾸~~욱 눌러주세요 ^^

[출처] 토지별도등기란 무엇이고 왜 발생하나요?|작성자 부동산 코디네이터

댓글

댓글 남기기

카테고리

회사소개 | 이용약관 | 개인정보취급방침

울산광역시 남구 신정동 1126-5 (문수로 488) 1020 패션밸리씨 제1층 1-4호 | ★응답하라! 공인중개사.★ | 대표자: ☠이 자 겸☠
사업자등록번호: 503-31-63599 | 부동산등록번호: 31140-2016-00118
전화: (052) 266-4446 / 211-8945 / 269-1818 | 팩스: (052) 266-5818 | fbispy@naver.com
.powered by realsoft.co.kr
2015 © ★응답하라! 공인중개사.★. 사진, 매물, 뉴스 - 사이트내 모든 정보는 보호됩니다.
부정클릭 감시중