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뉴스

뒷박치기

  • 2017-02-17 16:03:22
  • 1303

■ 중개물건 뒷 박치기 판결요지 와 사후대책

최근 여러 개업공인중개사님들의 통화에서 어디나 할 것 없이 고객들에게 중개 물건을 뒷 박치기(중개물건 도둑)를 당했다. 는 하소연을 많이 듣습니다. 상가나 토지 같은 경우에는 같은 업을 하는 개업공인중개사 혹은 실장들이 못난이 행동을 하는 경우도 종종 있습니다.

이 뒷 박치기를 하는 이유가 무엇이겠습니까. 고객의 입장에서는 중개보수료를 아끼려 하는 짓이고, 같은 개업공인중개사 입장에서는 중개업계 동료 입에 들어가는 밥 수저를 탈치고 스스로 먹어보겠다는 도둑심보이지요. 개업공인중개사 전체의 인격이 땅에 떨어지는 줄 모르고 말입니다.

중개보수료에 대한 법원의 판단은 ~ "중개의 완성이 없으면 중개보수를 청구할 수 없다."는 것입니다. (대법원 1991. 4. 9. 선고 90다18968 판결, 대법원 1956. 4. 12. 선고 4289 민상81 판결). ~ 중개보수료 청구에 대한 최초의 판결입니다. 이 판결을 원시로 하여 하급법원이 여러 부류의 판결을 선고를 하였습니다.

▶ 배제가 되어도 중개보수청구권이 발생하려면

그런데 문제는 개업공인중개사의 귀책사유 없이 부동산 물건에 대한 정보를 습득하고 당사자들이 개업공인중개사를 매매계약에서 배제하고 소위 직거래를 한 경우 문제가 된다. 는 것입니다.

중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 할 것이다. (울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결)

중개인의 부동산중개활동이 쌍방의 제시가격차이로 일시 중단된 상태에서 중개의뢰자들이 직접 만나 절충 끝에 매매계약을 체결하였더라도 중개인은 민법 제686조, 제673조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 그 중개활동에 상응한 보수를 청구할 수 있고, 나아가 그 보수액은 당초 약정액 (그 정함이 없는 경우에는 조례상의 중개수수료 한도액)과 중개인이 중개에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중개의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반사정을 참작하여 정할 것이다. (부산지법 1987. 9. 24, 선고 87나516 판결확정).

부동산중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 부동산중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하거나, 부동산중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 부동산중개업자가 최종적인 계약서 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 각 취지와 신의성실의 원칙에 등에 비추어 부동산중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다. (수원지방법원 성남지원 2014. 3. 28. 선고 2013가합3763 판결).

한편 개업공인중개사는 매매계약의 성립을 위하여 중개대상물을 소개하고 거래에 있어 유의하여야 할 법령 등에 따른 제한에 관하여 확인설명을하여 주며 양당사자를 매개하여 주는 중개업무 외에, 매매계약의 이행을 위하여 동의를 얻거나 승인을 얻는 절차까지 직접 수행하는 것이 중개 업무에 포함된다고는 볼 수 없다. (수원지방법원 성남지원 2014. 3. 28. 선고 2013가합3763 판결

▶ 개업공인중개사들의 대비책

판례에서 보는 바와 같이 개업공인중개사가 중개보수를 수취하려면 자신이 중개에 결정적인 기여를 하였다는 사실을 입증하여야 합니다. 즉, 재판으로 가면 입증이 가장 중요하다는 것입니다. 특히 거래금액이 고액인 경우 더 더욱 너무너무 중요 것이 입증을 해야 하는 증거입니다. 알선 중개계약을 하기 위하여 기획하고 진행과정 등을 모두 기록하여 증거로 남길 필요가 있습니다.

입증하는 방법으로 녹음, 메모 등 각종 기록, 증언 등이 있을 수 있습니다. 그중 가장 추천하고 싶은 것은 상대방과 협의한 자료 등을 주고받은 이메일 기록들입니다. 즉, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정 의뢰인에게 이메일로 보내고 받는 것입니다. 의뢰인에게 일일이 이메일로 중개과정을 보고하면 신뢰도 쌓이고, 보수결정시에도 매우 유리할 것입니다. 즉, 각종 정보 및 자료제공, 권리분석, 시장조사, 거래상대방소개, 거래조건의 흥정·교섭·조정 등을 한 내용을 철저히 기록하여야 한다는 것입니다

또한 자신의 대화를 녹음하는 것은 적법하므로, 녹음기록을 남겨두는 것도 좋은 방법이고 중요한 결정을 할 때는 사무소 중개보조원이 지근에서 동석을 하는 것 또한 후일 증거의 방법일 것입니다. 중개보수료가 크면 클수록 의뢰인은 배신의 유혹을 받을 것입니다. 이러한 것을 방지하는 길은 한가지뿐입니다. 모든 진행과정을 기록하여 협의하고 증거를 남기면서 서로 신뢰를 쌓았다고 한다면 배신을 하지 못할 것입니다.

혹여 이런 문제가 생긴 경우에는 울분만 토로하지 말고 침착하게 증거를 수집을 해야 합니다. 전화 녹음 등으로 기초 증거를 수집하면 이 기초 자료를 전문가와 상의하여 분석하고 내용증명서에서 확장하여 발송함으로 죄를 지은 사람은 일부 실토를 하여 중개보수료 협상을 하는 경우도 있지만 그렇지 않는 경우도 있습니다.

스스로 실토를 하지 않고 있다면 ~ 매매물건이라면 소유권이전 후, 임대차 물건이라면 입주 후 관할 법원에 바로 소송보다는 입증서류를 첨부하여 지급명령신청을 해야 합니다, 지급명령신청은 증거서류가 완벽하게 갖추어지면 법원의 사법보좌관이 피신청인 (나쁜넘)에게 지급명령결정서를 보내면 그것을 받아본 피신청인이 신청인 오해를 한부분이 있다면 14일내에 이의신청을 하여 정식재판이 이루어집니다.

이의신청이 없는 경우 바로 관할 법원에서 결정서를 신청인에게 보내오면 그 것이 바로 법원의 판결문이 됩니다. 그 판결문에 확정 판결증명원을 발급하여 첨부하여 피 신청인 재산에 강제집행을 하면 됩니다.

결론적으로 보면 뒷 박치기를 당하는 경우는 대부분 개업공인중개사들이 그 물건과 그 고객에게 적극성이 결여된 경우에 많이 발생합니다. 주소만 알려주거나 고객혼자 방문 하는 경우 고객의 연락처를 정확하게 기록을 하지 않는 경우 등등이 있습니다. 고객에서 더욱 정성을 다하여 뒷박을 당하는 경우를 최소화 해야 합니다.

또, 뒷 박치기를 당한 경우 "지급명령신청"을 하여 피신청인의 행위가 불량하고 서류가 완벽하면 신청을 한 금액대로 법원은 결정을 하여 주는 것이 통상입니다. 지급명령신청에서 서류에 대하여 입증방법을 보정하란 보정서를 제출하는 경우는 금액이 조정 됩니다. 초기 대응이 상당히 중요합니다. 법원에 소송을 할 때는 소송기획을 철저히 해야 됩니다;

중개물건 뒷박치기는 형사적으로 업무방해와 사기죄에 해당됩니다. 보수료 청구 협의에서 만족을 얻지 못 하면 형사적으로 진행하는 방법도 있습니다.
 

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