신축한 지 얼마 되지 않은 다세대주택의 최상층이 다른 층보다 조망이 좋고 가격까지 저렴하다면 먼저 확인해야 할 것이 있다. 넓어진 실내 공간이 적법한 발코니 확장인지, 아래층 지붕 위 베란다를 무단으로 증축한 것인지 반드시 확인해야 한다.

부동산 중개 현장에서 반복되는 분쟁 사례가 있다. 매수인이 인근에 있는 4층 다세대주택의 최상층을 매수했는데, 입주한 지 약 6개월 후 관할 행정기관으로부터 위반 부분에 대한 시정명령과 이행강제금 부과 통지를 받는 경우다.

현장을 확인한 결과 최상층 외부에 있던 베란다 공간에 지붕과 벽체, 창호를 설치해 거실이나 방처럼 사용하고 있었고, 해당 증축 부분은 허가도면과 건축물대장에 반영되지 않은 상태였다.

매수인은 위반 부분을 철거해 원상복구하거나, 위반 상태가 시정될 때까지 반복되는 이행강제금을 부담해야 한다. 주택 매각과 임대, 금융 이용 과정에서도 불이익이 뒤따를 수 있다.

발코니·베란다·테라스, 구조가 다르다

A. 발코니

건물 외벽에 부가된 완충공간 아파트에서 흔히 베란다라고 부르는 공간은 건축법상 대부분 발코니에 해당한다.

B. 베란다

무단 실내화 주의

아래층 지붕 위에 생긴 공간 위층 면적이 아래층보다 좁아 생긴 부분이다. 허가 없이 막아 실내로 사용하면 무단 증축이 된다.

C. 테라스

지면이나 정원과 연결된 외부 공간 전원주택의 데크처럼 1층 외부에 설치되는 공간을 통상 테라스라고 부른다.

‘1.5m 이내면 합법’이라는 오해

건축법 시행령은 발코니를 건축물 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로 규정하고 있다. 일정 기준에 맞는 주택 발코니는 거실·침실·창고 등의 용도로 구조를 변경해 사용할 수 있다.

그러나 “1.5m 이내 발코니 확장은 모두 합법”이라고 단정해서는 안 된다. 1.5m는 발코니 등의 바닥면적 산정과 관련된 기준으로, 구조·피난·방화기준과 적법한 설계 및 시공 여부까지 충족해야 한다.

베란다를 막아 방으로 사용했다면

최상층이 아래층보다 좁게 건축되면서 생긴 아래층 지붕 부분은 통상 베란다라고 부른다. 이 공간에 별도의 지붕과 벽체, 창호를 설치해 방이나 거실로 사용하면 건축면적과 연면적이 증가할 수 있다.

허가 또는 신고 없이 이 같은 공사를 했다면 무단 증축으로 판단돼 위반건축물로 관리될 수 있다. 관할 행정기관은 소유자에게 상당한 기간을 정해 철거 또는 원상복구를 명하고, 시정하지 않으면 이행강제금을 부과한다.

이행강제금은 최초 시정명령을 기준으로 지방자치단체 조례에서 정하는 바에 따라 1년에 2회 이내에서 위반 상태가 시정될 때까지 반복 부과할 수 있다. 원상복구하면 새로운 부과는 중지되지만 이미 부과된 금액은 납부해야 한다.

건축물대장에 표시가 없다고 합법은 아니다

건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 없다면 적법한 건물이라고 생각하기 쉽다. 하지만 위반 공사가 아직 적발되지 않았거나, 현장조사 및 건축물대장 등재가 이뤄지기 전일 수도 있다.

특히 신축 다세대·다가구주택의 최상층, 옥탑방, 상가주택의 후면과 옥상, 필로티 주차장 또는 테라스에 벽체와 창호가 추가된 경우에는 공부상 면적과 실제 사용면적을 비교해야 한다.

확장 사실 알고도 설명하지 않은 공인중개사

개업공인중개사는 중개대상물의 상태와 입지, 권리관계 및 법령에 따른 거래·이용 제한사항을 거래가 완성되기 전에 성실하고 정확하게 확인·설명해야 한다.

현장에서 증축된 부분을 확인했거나 매도인으로부터 확장 사실을 들었음에도 적법 여부를 확인하지 않고 거래를 진행했다면 확인·설명 의무 위반이 문제 된다. 단순히 “관행적인 확장이라 불법인 줄 몰랐다”는 사정만으로 책임을 피하기는 어렵다.

확인·설명 의무 위반으로 매수인에게 철거비, 이행강제금, 건물 가치 하락 등의 재산상 손해가 발생하면 공인중개사에게 손해배상책임이 인정될 수 있다. 행정처분과 공제사고로도 이어질 수 있어 중개 단계부터 세밀한 확인이 필요하다.

최상층·옥탑·테라스 주택 중개 체크사항

2026년 위반건축물 한시적 양성화 시행 예정

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026년 12월 17일 시행되며, 시행일부터 18개월간 한시적으로 운영된다.

적용 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 일정 규모 이하의 주거용 특정건축물이다.

• 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택
• 연면적 165㎡ 이하 단독주택
• 지자체 조례에 따른 165㎡ 초과 330㎡ 이하 단독주택
• 연면적 660㎡ 이하 다가구주택
• 일정 요건을 갖춘 근린생활시설의 주택 사용 건축물

다만 대상 규모에 해당한다고 모두 양성화되는 것은 아니다. 구조안전·방화·위생·일조·도시계획상 제한과 제외구역 여부를 확인하고, 건축위원회 심의 등 법정 절차를 거쳐야 한다.

값싼 최상층에는 이유가 있을 수 있다

다른 층과 면적은 비슷하면서 조망이 좋고 가격까지 유난히 저렴한 최상층이라면 단순 급매물로 판단하기 전에 추가된 공간의 적법성을 살펴야 한다.

발코니인지 베란다인지 이름을 구별하는 것에서 끝나는 문제가 아니다. 허가도면과 건축물대장, 실제 현장이 일치하는지를 확인해야 매수인의 재산 피해와 공인중개사의 중개사고를 막을 수 있다.