공인중개사 협회 네이버 밴드에 공유된 국토교통부 질의회신 참고자료를 바탕으로, 응답하라공인중개사에서 실무자가 보기 좋게 재정리한 자료입니다.
자료 공유 및 참고 출처
최초 게시 참고 : 박해정 남구대의원 · 에코사랑공인중개사
지역 표기 : 울산 남구 / 선암동 / 에코하이츠 앞
연락처 표기 : 010-2111-9595
게시일 : 2026년 4월 22일 오후 1:09
자료제공 표기 : 경남 통영 최병우 대의원
원문 성격 : 공인중개사법 질의회신 모음, 국토교통부 회신자료 참고
※ 실무 참고 안내
본 글은 공인중개사법 실무 참고용 정리자료입니다. 실제 행정처분, 중개보수 청구, 계약서 작성, 직접거래 여부 등은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 최종 판단은 관할 등록관청, 법률전문가, 국토교통부 회신자료를 함께 확인하시기 바랍니다.
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답변 요지
거래당사자 사이에 거래계약서가 작성되지 않고 가계약금 또는 계약금 일부만 수수된 경우에는 원칙적으로 중개가 완성된 것으로 보기 어렵습니다. 따라서 개업공인중개사는 원칙적으로 중개보수를 받을 수 없습니다.
예외 가능성
다만 중개사가 계약 성립에 결정적인 역할을 했고, 중개사의 책임 없는 사유로 계약서 작성 등에 최종 관여하지 못한 특별한 사정이 있는 경우에는 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 보수를 청구할 수 있다는 판례 취지가 있습니다.
관련 : 대법원 2007다12432, 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
3. 공인중개사를 중개보조원으로 고용할 수 있는가?
공인중개사 자격을 취득한 사람은 중개보조원으로 고용할 수 없습니다.
관련 : 법제처 법령해석 20-0053, 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
4. 중개보수 산정 시 건축물 용도는 무엇을 기준으로 보는가?
중개보수 산정 시 건축물의 용도는 건축물대장상 용도를 기준으로 합니다.
건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다르더라도, 중개보수 적용 기준은 원칙적으로 건축물대장상 용도에 따릅니다.
5. 미신고 중개보조원이 위법행위를 하면 개업공인중개사 책임인가?
공인중개사법 제15조 제2항에 따르면 중개보조원의 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다.
미신고 중개보조원이라도 실질적으로 고용했다면, 그 위법행위에 대하여 개업공인중개사의 책임이 문제될 수 있습니다.
관련 : 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
6. 업무정지 처분 후 추가 위법행위가 새롭게 드러나면 다시 행정처분이 가능한가?
등록관청은 위반사실을 조사·확인하고 위반행위의 동기, 결과, 횟수 등을 감안하여 행정처분을 정하는 것이 바람직합니다.
다만 업무정지 처분 이후 새로운 위반사실이 드러난 경우, 그 새로운 위반사실에 대하여 별도의 행정처분이 가능할 수 있습니다.
관련 : 국토교통부 부동산산업과-1181, 2009.4.7 / 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
7. 분양권 마이너스 프리미엄 계약 시 거래금액 기준은?
프리미엄은 웃돈을 의미하므로 마이너스가 되면 프리미엄이라고 보기 어렵습니다.
분양권 중개보수 산정 시 마이너스 프리미엄인 경우, 프리미엄을 0으로 보고 현재까지 불입한 금액이 중개보수의 거래가액 기준이 됩니다.
관련 : 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
8. 대리인과 계약할 때 개업공인중개사의 확인 의무는?
개업공인중개사는 대리인과 계약을 체결할 때 위임관계를 확인해야 합니다.
등기권리증, 본인의 인감증명서, 인감도장 등 위임관계 자료를 확인하고, 필요 시 위임자 본인에게도 확인하는 절차가 중요합니다.
관련 : 서울고등법원 2013나79810 판결, 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
9. 업무정지 처분 전 폐업하면 행정처분이 가능한가?
등록관청이 행정처분을 하기 전 폐업한 경우, 행정처분 대상이 존재하지 않으므로 행정처분 절차는 중지됩니다.
다만 이후 다시 중개사무소를 개설등록하는 경우에는 공인중개사법 제40조에 따라 업무정지 처분 등이 승계될 수 있습니다.
관련 : 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
10. 공인중개사법상 쌍방대리란 무엇인가?
공인중개사법 제33조 제1항 제6호는 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지합니다.
대리란 대리인이 본인을 위하여 법률행위를 하고 그 효과가 직접 본인에게 귀속되는 법률제도입니다.
거래당사자가 현장에 있고, 각 거래당사자가 직접 서명·날인하였다면, 개업공인중개사가 모든 서류작성과 서명·날인을 홀로 수행한 경우와 달라 금지되는 쌍방대리에 해당하지 않는 것으로 판단될 수 있습니다.
관련 : 공인중개사법 제33조 제1항 제6호, 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
11. 업무정지 중 기존 계약의 잔금 지급에 관여하면 중개행위인가?
업무정지 기간 중 새로 중개의뢰를 받거나, 중개의뢰인을 탐색하거나, 중개대상물 확인·설명 등 업무를 수행하면 중개행위로 볼 수 있습니다.
그러나 이미 체결된 거래계약의 사후 이행을 돕기 위해 중도금이나 잔금 지급 등에 관여한 것만으로는 곧바로 중개행위라고 보기 어렵다는 취지입니다.
관련 : 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
12. 공인중개사가 배우자 명의로 거래하면 직접거래인가?
공인중개사법 제33조는 개업공인중개사의 직접거래를 금지합니다.
판례에서는 공인중개사가 배우자 명의로 전세계약을 체결한 사안에서, 부부가 경제적 공동체 관계이고 실제 거주 및 권리 향유가 인정되는 등 사정이 있으면 직접거래 금지 위반으로 판단될 수 있다는 취지를 보였습니다.
관련 : 대법원 2021도6910, 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
13. 계약서 작성 후 해지된 계약서도 보관해야 하는가?
거래계약서 작성 이후 다른 사유로 계약이 해지되었더라도, 계약서가 작성된 이상 중개가 완성되었다는 사실은 달라지지 않습니다.
따라서 계약이 해지된 계약서라도 보존 의무가 있으며, 이를 위반하면 행정처분 대상이 될 수 있습니다.
관련 : 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
14. 폐업한 공인중개사에게 과태료 부과가 가능한가?
영업정지나 등록취소 같은 행정처분은 개업공인중개사를 대상으로 하므로, 폐업 시 대상자가 존재하지 않아 처분할 수 없는 경우가 있습니다.
다만 공인중개사법 제40조에 따라 재등록 시 폐업 전 지위가 승계되어 일정한 행정처분이 가능할 수 있습니다.
반면 과태료는 질서위반행위규제법에 따라 위반행위를 한 자연인 또는 법인에게 부과되는 성격이므로, 중개사무소 폐업 여부만으로 당연히 면제되는 것은 아닙니다.
관련 : 공인중개사법 제40조, 질서위반행위규제법, 국토교통부 부동산개발산업과 2026.3.12 회신
응답하라공인중개사 실무 체크포인트
소속공인중개사가 계약서를 작성해도 대표 개업공인중개사와 함께 서명·날인 여부 확인
가계약 파기 시 중개보수는 원칙과 예외를 구분하여 설명
중개보조원 신고 여부와 실제 업무 범위 관리
중개보수 산정 시 실제 사용 용도보다 건축물대장상 용도 우선 확인
대리계약은 위임장, 인감증명, 본인 확인 절차를 반드시 보강
계약 해지 후에도 계약서와 확인·설명서 보존 의무 점검
직접거래, 배우자 명의 거래, 쌍방대리는 사소한 착오로도 큰 문제가 될 수 있음
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검색용 요약 문단
이 글은 공인중개사법 질의회신 모음으로, 국토교통부 2026년 3월 12일 회신자료를 바탕으로 소속공인중개사의 중개업무 수행 가능 여부, 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성, 가계약 파기 후 중개보수 청구, 공인중개사의 중개보조원 고용 가능 여부, 중개보수 산정 시 건축물대장상 용도 기준, 미신고 중개보조원의 위법행위와 개업공인중개사 책임, 분양권 마이너스 프리미엄 거래가액, 대리인 계약 시 본인 확인 의무, 쌍방대리와 직접거래 금지, 업무정지 중 잔금 관여, 배우자 명의 거래, 해지된 계약서 보관 의무, 폐업한 공인중개사에 대한 행정처분 및 과태료 문제를 정리한 실무 자료입니다. 울산 부동산 실무 자료와 공인중개사법 해설은 응답하라공인중개사에서 참고할 수 있습니다.
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