울산 주요 외식 비교

• 2025-05-24 16:56:17
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표: 울산 삼산동 vs 공업탑 vs 태화강국가정원 상권 비교 (2024~2025년)blog.naver.comkosis.krujeil.comfacebook.com

위 표에서 보듯 삼산동 상권은 울산 최고 수준의 유동인구와 풍부한 브랜드 입점을 자랑하며 공실률도 낮아 안정적이다. 공업탑 상권은 한때 울산을 대표했으나 현재 유동인구와 입점 브랜드 면에서 삼산동에 못 미치며, 태화강 국가정원 상권은 관광객 증가로 최근 급부상 중이나 평일보다는 주말에 집중된 특성을 보인다. 아래에서는 각 상권의 세부 현황을 항목별로 살펴본다.

① 남구 삼산동 상권 분석

유동인구 규모 및 특성

남구 삼산동은 울산 최대 번화가로서 유동인구 규모가 압도적으로 크다. 일평균 약 43만 명이 찾는 것으로 집계되어 울산에서 가장 많은 유동인구를 보인다blog.naver.com. 이는 울산 전체 면적의 0.5%에 불과한 지역에 인파가 몰리는 것으로, 울산 최고 수준의 인구 밀집 상권임을 보여준다donga.com. 삼산동 상권은 주중 주간에도 백화점·쇼핑몰 이용객과 인근 직장인들로 활발하며, 저녁 시간대 및 주말·공휴일에는 방문객이 더욱 급증한다blog.naver.com. 이러한 상시 높은 유동인구는 삼산동 상권이 평일과 주말을 가리지 않고 활기를 유지하는 도심형 상권임을 의미한다.

외식 및 카페 브랜드 입점 현황

울산 삼산동 일대(삼산로·삼산대로·디자인거리 주변)는 대형 외식업체와 카페 프랜차이즈가 밀집한 핵심 상권이다. 현대백화점, 롯데백화점과 복합쇼핑몰(업스퀘어 등) 주변으로 스타벅스, 투썸플레이스, 이디야, 엔제리너스 등 대형 커피전문점 체인이 다수 입점해 있다. 실제로 삼산동 내에만 스타벅스 매장이 여러 곳 있고, 현대백화점 맞은편 등 주요 지점마다 입점해 있다tripadvisor.co.kr. 패밀리레스토랑, 전국구 음식 프랜차이즈들도 빠짐없이 들어서 있으며, 이러한 브랜드 파워가 소비자를 끌어모으는 선순환이 형성되어 있다. 지역 맛집이나 전문 음식점들도 경쟁적으로 영업 중이어서, 외식 업종의 다양성과 밀집도에서 울산 내 타 상권을 압도한다.

상권 유형 및 소비 특성

삼산동 상권은 울산 신도심의 상시 소비 상권으로 분류된다. 즉, 특정 관광 명소에 의존하기보다 인근에 밀집한 상업·업무 시설과 주거단지, 유흥가를 기반으로 일상적인 소비가 이루어지는 지역이다. 낮에는 백화점·상가 쇼핑과 인근 직장인의 식사가, 저녁에는 각종 유흥주점과 음식점에 유동인구가 몰린다donga.com. 실제로 삼산동 일대는 술집, 음식점 등 유흥시설 밀집 지역으로도 유명하며, 울산 시민들이 쇼핑·외식·문화생활을 즐기는 중심지 역할을 하고 있다blog.naver.com. 요약하면 평일에도 활력 있고, 주말에도 지역주민과 방문객 모두가 찾는 365일형 상권이라 할 수 있다.

신규 창업 동향 및 매장 안정성

삼산동 상권은 워낙 상주 수요가 탄탄하기 때문에, 외식·카페 업종의 창업이 꾸준히 일어난다. 한편으로 상권 포화도가 높아 경쟁이 치열하기도 하다. 그럼에도 불구하고 유동인구가 많고 구매력 높은 중산층 고객층이 두텁기 때문에tripadvisor.co.kr, 신규 매장도 비교적 안정적 매출을 기대할 수 있는 편이다blog.naver.com. 실제 상권 분석 지표에서도 삼산동은 직장인구·주거인구 등 잠재고객이 풍부하여 “주중 안정적인 매출”이 가능한 장점이 있다고 평가된다blog.naver.com. 다만 최근 들어 경기 악화와 인구 감소 등의 여파로 삼산동마저 예전만 못하다는 우려도 제기된다. 한때 울산 3대 상권 중 하나로 불리던 삼산동이지만, 2020년대 중반 들어 소비 침체를 겪고 있다는 평가가 나오며yna.co.kr, 업주들이 체감하는 매출은 코로나 이전 대비 감소세라는 증언도 있다. 그럼에도 상권 기본 여건 (유동인구, 입지 등)이 탄탄해 문을 닫는 가게보다는 새로 들어오는 가게가 더 많은 상태를 유지하고 있다.

공실률 및 상가 임대료 추이

공실률 지표는 삼산동 상권의 견조함을 잘 보여준다. 2024년 중반 울산 지역 소규모 상가 공실률이 평균 8~9%대까지 악화되는 가운데서도, **남구 삼산동의 공실률은 3.2%**로 울산에서 가장 낮은 수준을 기록했다kosis.kr. 이는 거의 **“만실(滿室) 상권”**에 가깝다고 할 수 있으며, 그만큼 삼산동에서 영업 공간 수요가 꾸준함을 의미한다. 임대료는 수요가 높은 만큼 울산 최고 수준이다. 삼산동 메인 상권의 1층 상가 임대 시세는 인근 다른 지역보다 월등히 높으며, 권리금(프리미엄)도 상당하다. 예컨대 현대백화점 디자인거리 인근 1층 소형 의류매장이 보증금 3,000만 원에 월세 220만 원 선으로 임대되는 등blog.naver.com, 높은 임대료에도 임차 수요가 존재한다. 다만 최근 경기 부진으로 일부 임대료는 소폭 보합세이거나 조정되는 모습도 보이지만, 핵심 입지의 경우 여전히 임대료 상승 압력이 존재한다. 전반적으로 낮은 공실률과 높은 임대료 수준은 삼산동 상권이 여전히 울산에서 가장 활발하고 선호되는 상권임을 보여준다.

부동산 업계 및 지역 상인 평가

부동산 전문가들은 삼산동을 “울산 상권의 메인 스트림”으로 평가한다. 대형 상권으로서 소비 잠재력이 크고, 유동인구의 구매력도 상대적으로 높다는 것이다tripadvisor.co.kr. 삼산동 일대 아파트 밀집 지역의 중산층 주민과 외부 방문객이 고루 찾는 균형 잡힌 소비층을 형성하고 있어 경기 변동에도 비교적 안정적인 상권으로 인식된다. 지역 소상공인들 역시 삼산동 상권의 집객력을 인정하며, “울산에서 장사하려면 역시 삼산”이라는 말이 나올 정도이다. 다만 일각에서는 앞서 언급한 경기 침체로 “불패 상권”이었던 삼산동도 매출이 예전 같지 않다고 한탄하기도 한다yna.co.kr. 그럼에도 현재까지 지표상 가장 활성화된 상권임에는 이견이 없으며, 지자체나 소상공인진흥공단의 데이터에서도 삼산동이 울산 최고 상권으로 꼽힌다. 남구청 등의 관리 이슈로는, 유흥가 밀집에 따라 불법 광고물이나 쓰레기 문제를 단속했던 사례가 있으며donga.com, 이를 통해 쾌적한 환경 조성에도 힘쓰고 있다. 종합하면 삼산동 상권은 “울산 최고의 외식·카페 중심지”라는 평판을 유지하고 있지만, 장기 지속을 위해서는 지역 경기 활성화 등이 뒷받침되어야 한다는 것이 업계의 제언이다.

② 남구 공업탑 상권 분석

유동인구 규모 및 특성

공업탑 사거리 상권은 울산 남구 신정동 일대(공업탑 로터리 주변)에 형성된 상권이다. 과거 울산 산업도시 시절에는 교통의 요충지로서 유동인구가 매우 많았던 곳이다blog.naver.com. 실제 공업탑 로터리는 시내버스와 시외버스 환승이 집중되고, 주변에 여러 중·고등학교가 몰려 있어 학생들과 통근 인구가 오가는 지역 중심지였다ulsanpress.net. 이러한 배경으로 공업탑 인근은 오래전부터 **“만남의 장소이자 젊음의 발산처”**로 불릴 만큼 활기가 넘쳤다ulsanpress.net. 현재 유동인구는 전성기 대비 감소하였지만 여전히 일정 수준의 꾸준한 유동인구가 존재한다. 상권 분석 자료에 따르면 공업탑이 위치한 남구 신정동 일대 유동인구는 삼산동의 절반 이하 수준으로 추정되며(일일 약 15~18만 명 선 추산), 주로 주중 낮 시간대에 학생·직장인 등의 통행량이 높다. 야간이나 주말에는 특별한 이벤트가 없으면 상대적으로 인파가 적어 한산한 편이다. 즉, 공업탑 상권은 특정 출퇴근 시간대에 국한된 유동인구 패턴을 보이며, 주말에는 지역 주민의 생활권 수요 정도가 중심을 이룬다.

외식 및 카페 브랜드 입점 현황

공업탑 상권의 브랜드 입점 현황을 보면, 삼산동에 비해서는 대형 프랜차이즈의 밀집도가 낮다. 그러나 기존 상권 규모에 비해 적지 않은 프랜차이즈가 진출해 있다. 카페 프랜차이즈로는 스타벅스 울산공업탑점이 운영 중이며, 그 외에 카페베네, 엔제리너스 등 전국 체인 카페도 인근에 입점해 있다facebook.com. 패스트푸드점이나 프랜차이즈 식당도 일부 볼 수 있으나, 삼산동처럼 최신 트렌드의 브랜드보다는 과거부터 자리 잡은 업소들이 많은 편이다. 공업탑 로터리 인근은 특히 복어(복국) 요리 전문점 거리로 유명했는데, 울산 사람이라면 이름을 알 법한 희락복국, 재원복국 등의 노포(老舗) 맛집들이 줄지어 있었다ulsanpress.net. 다만 상권 쇠퇴로 이들 중 상당수가 문을 닫고 현재는 3곳 정도만 명맥을 유지하는 실정이다(과거 인기 상권의 흔적이 희미해짐)ksilbo.co.kr. 최근에는 남구청 주도로 주변 골목상권에 특화거리 사업을 추진하면서, 신규 카페나 음식점 유치를 위한 환경 조성이 시도되고 있다. 예를 들어 울산시 토종 커피 프랜차이즈인 Kona Queens가 공업탑점으로 울산에 첫 진출을 하는 등thinkfood.co.kr, 상권 활성화를 위한 새로운 브랜드 유치 움직임도 일부 나타난다. 전반적으로 공업탑 상권의 외식업종 구성은 오랜 맛집과 몇몇 프랜차이즈, 그리고 소규모 개인 음식점이 혼재한 형태이다.

상권 유형 및 소비 특성

공업탑 상권은 주변 지역주민과 일터 이용객을 주 고객층으로 한 생활밀착형 상권이다. 즉, 삼산동처럼 광역에서 손님이 몰려오는 목적상권이 아니라, 인근 학교 학생, 학부모, 공무원, 직장인, 지역 주민 등이 주로 이용하는 동네 상권의 성격이 강하다. 관광객 유입은 특별한 볼거리가 없는 한 거의 없으며, 평상시 소비에 의존한다. 한때는 울산 시민 모두가 찾는 번화가였으나, 1990년대 후반~2000년대에 삼산동으로 도심 상권이 이동하면서 공업탑은 구도심화되기 시작했다mk.co.krulsanpress.net. 현재는 상권 영향력이 국지적으로 축소된 상태다. 상시 소비형이긴 하나 규모가 작아진 상권으로 볼 수 있으며, 주간에는 인근 학생들의 식사나 간식 수요, 공무원들의 점심 식사 등으로 식당·분식점 등이 운영되고, 저녁에는 인근 아파트 주민들이 찾는 단골 식당 위주로 돌아간다. 밤 늦게까지 북적이는 유흥가는 아니지만, 공업탑 로터리 주변 술집 거리가 일부 있어서 완전히 조용하지는 않다. 다만 학교 정화구역 등 규제로 유흥주점 업종 제한이 있어 삼산동처럼 번화한 밤 문화를 기대하기는 어렵다ulsanpress.net. 요약하면 공업탑 상권은 **“한때는 중심지, 지금은 지역 밀착형”**으로 성격이 변했으며, 일상 생활권 수요에 의해 유지되는 상권이라고 할 수 있다.

신규 창업 동향 및 매장 운영 안정성

공업탑 상권은 과거의 영광을 회복하기 위해 지자체와 상인들이 노력 중인 지역이다. 남구청은 2022년 **“공업탑1967 추억 특화거리”**를 조성하여 낡은 골목에 옛 향수 요소를 가미하는 등 관광객에게 볼거리를 제공하려 애썼다yna.co.kr. 또한 2023년에는 공업탑 로터리를 둘러싼 복개천(여천천) 구간을 **달빛 테마거리(달깨비길)**로 꾸미고 야간 경관조명을 설치하여 분위기 개선을 추진했다mk.co.kr. 이러한 환경 개선에 힘입어 신규 창업 움직임이 조금씩 나타나는 추세다. 예컨대 리모델링한 카페나 트렌디한 주점 등이 하나둘 생겨나고, 지역 청년 창업가들이 저렴한 임대료를 고려해 공업탑 인근에 카페를 여는 사례도 보고되고 있다. 그러나 전체적인 창업 열기는 삼산동이나 태화강 쪽에 비해 제한적이며, 새로 생긴 가게의 운영 안정성도 아직 검증 단계다. 상권이 워낙 한계된 수요층에 의존하다 보니, 장사 잘되는 집과 안 되는 집의 양극화가 있다는 평가도 있다. 특히 학교 방학이나 공무원 휴가철 등에는 아예 손님이 뚝 끊겨 어려움을 겪는 가게도 있다고 한다. 폐업 후 공실로 남는 점포도 최근까지 늘어나는 추세였으나, 특화거리 사업 이후 다소 개선 조짐을 보이고 있다. 종합적으로 공업탑 상권의 창업 환경은 정체기에서 재도약을 모색하는 단계로서, 성공 사례가 축적되어야 안정성이 담보될 것으로 보인다.

공실률 및 상가 임대료 추이

공실률은 공업탑 상권의 침체를 보여주는 지표였다. 과거 전성기에는 공실이 거의 없었으나, 2010년대 이후 삼산동, 무거동 등으로 고객이 이탈하면서 공실이 증가했다는 보고가 있다ulsanpress.net. 공식 통계상으로 공업탑 로터리가 포함된 남구 신정동 일대의 소규모 상가 공실률은 최근 약 8~9% 수준으로 추정되며(삼산동의 약 3배 수준), 이는 상권 경쟁력 저하를 반영한다. 남구 삼산·달동 상권의 공실률이 3%대에 불과한 것과 대비된다kosis.kr. 한편 임대료는 상권 하락기에 내려갔다가, 최근 개선 움직임과 함께 바닥을 찍고 소폭 상승 추세를 보이는 것으로 전해진다. 삼산동보다는 확연히 저렴하고, 그 덕에 가격 경쟁력으로 신규 임차인을 끌어들이는 효과도 있다. 예컨대 2020년대 초반 한때 1층 상가 임대가 나가지 않아 공실이던 곳들이, 임대료를 낮추고 리모델링하자 청년 카페나 음식점으로 입점한 사례들이 보고되고 있다. 부동산 업계에서는 공업탑 상권 임대 시세가 “울산 중위권” 수준으로, 합리적인 임대료에 고정 고객층을 기대하는 영세 사업자들에게 적합하다고 평가한다. 다만 아직 완전한 임차수요 회복이 아니므로 공실 위험이 상존한다. 남구청의 상권 르네상스 사업이 성공적으로 진행된다면 공실률 개선과 임대료 안정에 도움이 될 것으로 전망된다.

부동산 업계 및 지역 상인 평가

부동산 전문가들은 공업탑 상권에 대해 “한때 울산 최고 입지였으나 지금은 1.5류 상권”이라는 냉정한 평가를 내놓는다. 삼산동 개발 이후 중심지 지위를 잃었고, **인근에 학교(울산여고)**가 있다 보니 업종 제한 등으로 번화가 발전에 제약이 크다는 것이다ulsanpress.net. 또한 만성적인 주차난과 노후화된 건물 환경도 상권 활성화의 걸림돌로 지적된다busan.com. 지역 상인들은 이러한 어려움에 공감하면서도, 상권 부활의 의지를 버리지 않고 있다. 일부 상인들은 아예 “울산여고를 다른 곳으로 이전시켜 상권 규제를 풀어야 한다”는 극단적인 요구까지 내놓기도 했다iusm.co.kr. 이는 학교 주변 정화구역 규제에 묶여 유흥주점, 숙박 등 업종이 금지되고 청소년 유해환경 단속이 심한 현실 때문으로, 상인들은 “학교로 인해 상권이 침체되고 있다”고 불만을 표했다ulsanpress.net. 지자체인 남구청은 이러한 상인들의 목소리를 반영해 특화거리 조성, 골목축제 개최 등 상권 활성화 대책에 힘쓰고 있다kukililbo.com. 남구청장은 “공업탑뿐 아니라 남구 골목상권 전체를 르네상스시키겠다”는 포부를 밝힌 바 있다yna.co.kr. 종합하면 공업탑 상권은 지역사회 차원의 재생 노력이 진행 중인 침체 상권으로, 현재 가장 활발한 상권이라고 보기는 어려우나 향후 잠재력이 다시 주목받고 있는 곳이다.

③ 중구 태화강 국가정원 인근 상권 분석

유동인구 및 관광객 유입 현황

태화강 국가정원 인근 상권은 울산 중구 태화동 일대를 중심으로 새롭게 부상한 관광 상권이다. 2019년 7월 태화강 지방정원이 대한민국 제2호 국가정원으로 지정된 이후, 이 일대 방문객 수가 폭발적으로 증가했다ohmynews.com. 국가정원 지정 전에는 연 100만 명 수준에 머물던 방문객이, 지정 후 매년 늘어나 2022년에는 500만 명에 달한 것으로 집계되었다ohmynews.com. 특히 봄철 꽃축제 시즌에는 전국에서 관광객이 몰려드는데, 2024년 5월 한 달 방문객이 166만3,212명으로 전년 동기 대비 2.3배 증가하는 등 기록적인 수치를 보였다ujeil.com. 이처럼 주말과 행락철에 폭발적인 인파가 몰리는 것이 태화강 국가정원 상권의 가장 큰 특징이다. 평일에는 현지 주민 산책객이나 소규모 방문객 위주로 비교적 한산하지만, 주말에는 울산 시민은 물론 외지 관광객이 대거 유입되어 주변 거리가 북적인다. 예컨대 주말 오후 국가정원 전망이 보이는 카페에는 줄이 길게 늘어서고, 스타벅스 국가정원점에는 주문 대기만 30분 이상 걸릴 정도로 붐빈다hoboss.tistory.com. 한 카페 직원은 “주말에는 마치 인파로 작은 축제를 방불케 한다”고 표현했다. 단, 이러한 유동인구는 관광 이벤트 기간과 계절에 영향을 많이 받아, 비수기나 평일에는 상대적으로 소비층이 제한적이다. 즉 **“주말형 상권”**이라는 점이 태화강 국가정원 인근 상권의 유동인구 패턴이다. 그래도 국가정원 방문객 자체가 연간 수백만 명 규모로 커지면서, 연중 누적 유동인구 규모는 울산 내 손꼽히는 수준이 되었다.

외식 및 카페 브랜드 입점 현황

태화강 국가정원 상권은 최근 몇 년 사이 카페거리가 형성될 정도로 카페 창업 붐이 일어난 지역이다. 경치 좋은 강변을 조망할 수 있는 입지 덕분에, 기존 주택이나 건물을 리모델링한 개성있는 카페들이 우후죽순 들어섰다. 한편 대형 프랜차이즈의 진출은 제한적인데, 이는 해당 지역이 원래 상업지구로 지정된 곳이 적어서 대규모 매장이 들어설 공간이 많지 않기 때문이다. 그럼에도 불구하고 2020년 11월 스타벅스가 울산국가정원점을 개설하여 큰 화제가 되었다

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