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문의 : 임대보호법상 임대기간

  • 2025-04-30 10:42:04
  • 5

문의 : 임대보호법상 임대기간

 

주택임대차보호법상 임대차기간을 2년미만으로 정할경우 임대인은 2년미만의 유효함을 주장할 수 없으나

임차인은 주장할 수 있다. 라는 규정에서 임대인이 특약으로 계약기간 중 중도퇴실의 경우

임차인이 신규임차인을 대체해놓고 신규임차인이 잔금을 완납해야 보증금을 반환해준다라고 기재하면

특약대로 계약이 성립이 되는건지 아니면 기존임차인이 퇴실하는 날에 보증금을 반환해줘야 하는지 궁금합니다.

그리고 임대차기간을 임대인과 임차인이 합의하여 1년으로 작성해도 임차인은 2년을 주장할수 있으므로

임대인이 1년후 임대료를 인상하면 계약조건위반인지 아닌지도 궁금합니다. 

 

답변 : 임차인에게 너무 불리한 특약사항은 강행규정으로 효력이 없음을 규정

 

안녕하세요

질문하신 내용이 주택임대차계약을 1년으로 정한 경우 임차인이 계약을 해지하는 것으로 본다면

 

1. 임대인과 임차인이 합의한 내용은 계약자유의 원칙에 따라 특별한 경우를 제외하고는 유효합니다. 

하지만 주택임대차에서는 1년 계약후 임차인이 계약해지하면 임대차가 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해주어야 합니다다. 주택임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 너무 불리한 특약사항은 강행규정으로 효력이 없음을 규정하고 있습니다. (주택임대차보호법 제10조)

임대차계약에서 이러한 특약이 포함된 경우, 해당 특약은 임차인에게 불리하여 법적 효력이 없으며, 임차인은 법에서 정한 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

2. 임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신되었을 때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.따라서 임대인은 임대차 계약 만료 때 보증금을 반환해줘야 할 의무가 있다고 볼 수 있습니다.

 

3. 또한 1년 후 차임 등의 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인과 임차인의 협의로 증액 할 수 있을 것으로 봅니다. 임대차 계약을 체결할 때는 법적 보호 규정을 충분히 이해하고, 불리한 특약이 포함되지 않도록 주의하는 것이 중요합니다.

  

 

 

[주택임대차보호법]

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 

 

[주택임대차보호법 시행령]

제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

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