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| 금액정보 |
매매가
90,000
만원
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|---|---|---|---|
| 위치정보 |
울산 남구 신정동 문수로두산위브더제니스 84D㎡㎡
버스 정류소
신정2동주민센터입구 남부경찰서 중앙병원 공업탑 신정고등학교앞 신정고등학교 앞 울산대공원동문앞 울산박물관 울산대공원동문앞 신정고등학교 올림푸스아파트 올림푸스아파트앞 금란유치원 올림푸스아파트1동 농업인회관 산업은행앞 문수로2차아이파크
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| 테마 | (ღ˘⌣˘ღ) ♫･*:.｡. .｡.:*･공원/산책/전망 | ||
| 건물정보 |
현재 고층
전체 37층
준공일 2022.04.19
주차 456대/1대
총 세대수 256
면적별 세대수 66
현관구조 계단식
평면도
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| 상세정보 |
계약면적 117.16㎡ (35.44평)
㎡(평)당 가격 768만원/㎡ (2,539만원/평)
실면적
84.86㎡ (25.67평)
㎡(평)당 가격 1,061만원/㎡ (3,506만원/평)
방수 3 실
욕실 2 실
난방 개별가스난방
입주일 2022.03
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| 옵션정보 |
 내진설계 개별난방 엘리베이터 엘레베이터3대 복합식 분리형 베란다 샷시(오토락 손잡이 적용) 방(3) 거실(중) 거실(대) 욕조 샤워부스 거실(중) 거실(대) 복합식 지하주차장 자주식주차 남향 동향 고급 비디오폰(외부카메라기능) 전체 LED조명 고급 콘센트 차량통제시스템 CCTV 파우더룸 붙박이장 드레스룸 팬트리 아일랜드식탁 천정형시스템에어컨 천정형에어컨(3대) 개별난방온도조절기 샤워부스 주민지원시설 단지내 헬스장 휘트니스 단지내 사우나(온천) 단지내 정원 키즈클럽(보육시설) 단지내 커피숍 단지내 편의점 단지내 섹시녀 단지내 섹시남 단지내 바보형 단지내 은행 단지내 농협은행 싱크대 전기인덕션 보일러실-실외기-분리 자체경비원 무인택배보관함 휘트니스 전자키 |
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| 확장 | |||
| 상호명 | 문수로두산위브더제니스 | ||
| 평가 | |||
| 설명 |
핵심 요약
매매가 9억 (가격 협의 가능) 임대 전세 4.5억 승계, 만기 2026년 하반기 층 구분 고층 (총 37층 기준 상위 1/3, 실제 층수 비공개) 방향/뷰 남향, 공업탑·울산대공원 조망 — 시야 탁 트임 단지 2022.04 준공, 최고 37층, 256세대 랜드마크 입지 울산대공원 도보권, 공업탑 생활권, 옥동·신정 학원가 접근성, 트램 1호선(도시철도) 노선 확정 기대감 상승 매물 한줄남향·고층(비공개)·코너 시야로 공업탑 + 대공원이 동시에 펼쳐지는 84D. **전세 4.5억 승계(’26 하반기 만기)**로 자금 부담을 낮추고, 문수로 핵심 축의 미래가치(트램 1호선)까지 선점하는 선택. 상세 정보단지/타입: 문수로 두산위브 더제니스 A동 84D (실사용 84.86㎡ / 방3 욕실2) 준공/층수: 2022.04 / 고층(37층 중 상위 1/3) — 실제 층수 비공개 조망/채광: 남향 중심·공업탑·대공원 조망 / 앞·옆 트임으로 채광·환기 우수 주차/커뮤니티: 지하주차/피트니스·사우나·정원·편의점 등(단지 시설 다수) 교통(현재): 공업탑 로터리 생활권 — 문수로·삼산로·두왕로 전방향 연결 교통(미래): 울산 도시철도 1호선(트램) 기본계획 국토부 승인. 태화강역–신복로터리 삼산로·문수로 관통, 공업탑 축 경유 확정. 지자체·언론 공시에 따르면 ’28~’29년 개통 목표로 추진 중. (기관·매체 발표 시점별로 ’28/’29 표기) 생활편의: 롯데마트 울산점·장보고식자재마트·중앙병원 등 원스톱 생활권 교육/학군: **옥동·신정 학원가 = ‘울산의 대치동’**으로 불리는 최상급 사교육 인프라. 실제 보도 다수. (학교 배정은 교육청 최신 고시 확인 필요) 주변 신축 흐름: 문수로 푸르지오 어반피스(’26.6~8 예정), 롯데캐슬 그랑파르크(’26.8 예정) 등 연쇄 입주 예정 — 생활권 업그레이드 벨트 형성. 참고: 등록 사진이 고층 공용 뷰라면 구조 참고용으로 활용하시고, 실제 매물은 남향 고층(비공개)·각도/높이 차이 있음 표시 권장. 자금·대출 1) 전세 승계형 매입의 대출 산식(핵심 포인트)은행은 선순위 임차보증금을 포함해 LTV를 계산합니다. 공식(대표예시): LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금)/담보가치 본 건 담보가치 9억, 전세 4.5억(선순위), 비규제지역 LTV 70% 가정 시 만기 이후(’26 하반기) 임차인 퇴거·보증금 반환이 끝나 선순위 보증금이 소멸되면, 추가 대출(재산정/대환) 여지가 생길 수 있습니다. (DSR·신용·금리/상품구조에 따라 달라짐) 2) 규제/지역 요약 – 울산 남구2025.10.15 규제지역 확대는 서울 전역 + 경기 12개 지역 중심. 울산은 비규제지역 유지. 비규제에서는 일반 무주택·1주택 처분조건 차주 **LTV 70%**가 기준이며, 생애최초는 지방 비규제에서 종전 수준(통상 80%) 유지로 공시. 다만 DSR 3단계(스트레스 1.5% 가산) 적용에 유의. 3) 정책 대출 가능성 체크보금자리론(주금공): 대상 주택 6억 이하, 부부합산 소득 7천만 원 이하, LTV 최대 70%, 한도 최대 3.6억(생애최초 4.2억) → **본 매물(9억)**은 가격 요건 초과로 적용 불가. 디딤돌(주택도시기금): 소득·자산·무주택 요건 충족 시 고정금리 2.85~4.15%대(’25.11 공시). 다만 가격·한도 요건상 본 매물에는 직접 적용 어려움. (지방소재 0.2%p 금리 우대 조항 참고) 4) 시중은행 금리 스냅샷(’25.11.11 기준/공시·기사 혼합)KB국민은행: 5년 고정형 4.02~5.42%, 변동형 3.88~5.28%(금융채·COFIX 연동) — 공식 금리표 확인. 우리은행: 혼합/COFIX 기준 상품 운영, 금리 안내·기준 구조 공시. (개인 조건 반영) 신한은행: 상품·금리 차등 적용(혼합형/변동형), 개별 산출 공지. NH농협은행 등: 은행연합회 비교공시·네이버 비교 서비스로 최신 범위 확인 가능. 중요: 실제 적용금리는 개인 신용·소득·거래, DSR·LTV, 담보 평가·선순위 보증금 등에 따라 달라집니다. 각 은행 **사전자산심사(사전한도조회)**로 확정이 가능합니다. 자금 플랜 예시매매가 9억 / 전세 4.5억 승계 / 비규제 LTV 70% 가정 추정 은행 대출(현 보증금 존재 기준): 약 1.8억 즉시 필요 현금(간단식): 약 2.7억 + 취득비용 ’26 하반기 만기 후: 임차인 퇴거·정산 완료 시, 대환/추가대출 재산정 옵션 점검 권장. “대출규제가 집값에 미치는 영향” 간단 리포트 \u2460 규제 강화의 단기 효과대출 한도 축소·전입의무 등은 거래량 급감·가격 상승 압력 둔화를 유발하는 경향이 큽니다. 2025.10.15 규제 확대 직후 규제지역 거래량 –76% 급감 통계 확인. 반면 **비규제지역은 +22%**로 ‘풍선효과’가 관측됐습니다. (직방 집계·다수 매체 보도) 학계·국제기구: LTV/DTI 같은 거시건전성 규제는 신용(대출) 팽창과 가격의 가속을 누그러뜨리는 데 유효하다는 근거가 축적돼 있습니다. 다만 가격 자체에 미치는 효과는 신용보다 약하거나 시차가 존재하는 결과도 다수. \u2461 규제 완화(또는 지역 비규제)의 효과규제 완화/비규제 지역은 대기수요 유입 → 거래량 회복 → 선도 단지 중심 가격 탄력 순으로 반응하는 사례가 반복됩니다. (’23~’24 회복 국면·KRIHS 분석, ’25.10.15 이후 비규제 거래 +22% 참고) 정리: “규제가 곧바로 가격을 올린다/내린다”보다, 거래·신용 경로를 통해 가격의 ‘방향’과 ‘속도’를 조절하는 효과가 크다고 보는 게 타당합니다. 이번 매물처럼 비규제 지역 핵심 입지 + 향후 교통 개선 조합은 수요 측면의 탄성이 높은 편입니다. “현금가치 희석 → 실물자산 우상향?”에 대한 근거금(골드) 가격: 2024~2025년 내내 사상 최고가 경신 국면을 여러 차례 기록. 세계금협회(WGC)·글로벌 애널리틱스 다수에서 ’25년에도 높은 레벨 유지 분석. 원/달러 환율: 2025년 하반기 1,400~1,470원대 고공 레벨 기사 빈발 → 원화 약세는 원화표시 실물가치 재평가(명목가 상승) 압력 요인. 통화공급(M2): 한국 M2 장기 증가 추세(역사적 고점 갱신), 물가·금융여건과 함께 명목자산 가격에 우상향 압력. 주택가격 장기 흐름: 단기 조정 구간은 존재하지만, **장기지수(1980s~)**는 우상향 추세가 뚜렷. 왜 이 집인가 (포지셔닝 포인트)조망·채광: 남향 + 공업탑·대공원 파노라마 — “보고 사는 집” 교통 미래가치: 트램 1호선(삼산로·문수로·공업탑 축) 확정 — 도심접근·정시성 개선 기대. 학군/학원가 파워: 옥동·신정 사교육 1번지 레퍼런스 — 자녀교육 수요 유입 지속. 자금 운용 유연성: **전세 4.5억 승계(’26 하반기 만기)**로 초기 현금부담 완화, 만기 후 대환·추가여력 검토 가능. 마지막으로: 은행별 체크리스트공통 심사 포인트: 신용·소득증빙, DSR 3단계(스트레스 +1.5% 가산), 근저당 순위(임차보증금 선순위), 감정가, 상환기간, 상환방식(혼합/변동/고정) KB국민은행: 혼합형·변동형 선택, 5년 고정 4.02~5.42%, 변동 3.88~5.28%(’25.11.11 표). 우리은행: 혼합/COFIX 연동, 담보·기간·거래조건에 따라 산출. 신한은행: 혼합형(5년 고정 후 변동) 중심, 개별 산출·사전한도 필수. NH농협/기타: 연합회 비교공시·플랫폼 비교로 범위 확인 후 개별 조회 권장. Tip | 소득 높은 단독/맞벌이: DSR 영향이 핵심입니다. 연봉·부부합산 소득이 높을수록(특히 고정금리·장기분할) 한도 여지가 커집니다. 다만 전세 선순위가 존재하는 기간에는 대출 여력이 줄어드는 구조임을 전제로 플랜을 짜야 합니다. 트램·주변 신축·학군 기사 근거 모음트램 1호선 기본계획 승인·노선(삼산로·문수로·공업탑 축), ’28~’29 개통 목표. 문수로 롯데캐슬 그랑파르크 ’26.8 입주 예정. 문수로 푸르지오 어반피스 ’26.6 전후 입주 예정. 옥동 = ‘울산의 대치동’ 다수 보도. 안내표기·수치·규제·금리는 발표·운영기관 및 은행 최신 공시에 따라 달라질 수 있습니다. 대출·세무는 개인별 상황에 따라 다르므로 개별 사전한도 조회·전문가 상담을 권장합니다. 전세 4.5억 만기: 2026년 하반기. 실제 층수는 비공개, 고층(상위 1/3) 표기 . 문수로 두산위브 더제니스, 공업탑 코너 남동향, 울산대공원 도보권, 옥동 학원가 신정 학원가, 울산 트램 1호선 공업탑 경유, 남구 중심 입지, 도시뷰 공업탑뷰, 롯데마트 장보고 마트 생활편의, 문수로 신축 정비사업 프라임 리뉴얼 벨트, 가격 방어력 상승여지, 현대자동차 울산공장 S-OIL SK에너지 수요, 학군 프리미엄#문수로두산위브더제니스 #문수로두산위브 #공업탑 #울산대공원 #남동향 #코너뷰 #도시뷰 #공업탑뷰 #남구매물 #신정동 #옥동학원가 #신정학원가 #학군프리미엄 #트램1호선 #교통호재 #생활인프라 #롯데마트 #장보고마트 #가격방어력 #프라임리뉴얼벨트 문수로 두산위브 더제니스 A동 84D — 남향·공업탑&울산대공원 조망｜고층(비공개)｜전세 4.5억 승계(’26 하반기)｜매매 9억남구 핵심 ‘문수로 축’의 2022년 준공 랜드마크. 남향 고층(층수 비공개)·공업탑+울산대공원 조망·전세 4.5억 승계(’26 하반기 만기)로 초기 현금 부담을 낮출 수 있는 매물입니다. 트램 1호선(예정)·학원가·공원 생활·도심 접근성을 한 번에. Ⅰ. 핵심 스펙 단지/타입: 문수로 두산위브 더제니스 A동 84D 준공: 2022.04 층수: 고층(총 37층 기준) · 실제 층수 비공개 방향/뷰: 남향, 공업탑·울산대공원 파노라마 면적: 전용 84.86㎡ / 방3·욕실2 가격: 매매 9억(협의), 전세 4.5억 승계(만기 2026년 하반기) 주차/커뮤니티: 지하주차·피트니스·사우나·단지 편의시설 Ⅱ. 매물 포인트 남향 고층 조망: 공업탑+대공원 파노라마, 채광·개방감·프라이버시 우수 입지 3박자: 공원 도보권 + 학원가 접근 + 공업탑 생활권 전세 4.5억 승계: 잔금(약 4.5억) 중심 설계로 초기 현금부담↓ 교통 호재: 울산 도시철도(트램) 1호선 예정 — 문수로 관통·공업탑 축 기대 신축급 컨디션(2022): 커뮤니티/보안/주차 인프라 Ⅲ. 생활·교통·학군 공원: 울산대공원 동문 도보권 교통: 공업탑 로터리 생활권 — 문수로·삼산로·두왕로 전방향 학군/학원: 옥동·신정 대형 학원가 밀집(‘울산의 대치’) 편의: 롯데마트·장보고식자재마트·병원 등 근접 미래가치: 트램 1호선(개통 목표 공고 시점 기준) 수혜 기대 Ⅳ. 자금 플랜(요약)매매가 9억 − 전세 4.5억 = 잔금 약 4.5억 · 비규제지역 일반 LTV(상품별 상이)·DSR 범위 내에서 혼합형/변동형 주담대로 설계. 만기(’26 하반기) 도래 후 임차 보증금 정산 시, 상황에 따라 대환/추가여력 재산정 검토. Ⅴ. 키워드(특화 조합)문수로두산위브더제니스, 두산위브더제니스84D, 문수로84D, A동84D, 남향고층, 고층남향, 공업탑뷰, 대공원조망, 파노라마뷰, 울산대공원도보권, 공업탑생활권, 문수로생활권, 옥동학원가, 신정학원가, 남구핵심입지, 트램1호선호재, 전세승계, 전세4.5억, ’26년하반기만기, 매매9억, 울산아파트매매, 울산남구아파트, 신정동부동산, 공업탑부동산, 울산직방추천매물 Ⅵ. 해시태그#문수로두산위브더제니스 #84D #남향고층 #공업탑뷰 #울산대공원뷰 #전세승계 #전세4억5천 #’26하반기만기 #울산직방 #응답하라공인중개사 #남구핵심입지 #트램1호선 #학원가생활권 #공원도보권 #문수로생활권 Ⅶ. FAQ (요약) Q. 층수 공개하나요? A. 고층(총 37층 기준)으로만 표기하며, 실제 층수는 비공개입니다. Q. 전세 조건은? A. 전세 4.5억 승계, 만기는 2026년 하반기입니다. Q. 대출은 어떻게 잡나요? A. 비규제지역 기준 LTV/DSR 범위를 점검해 혼합형(5년 고정 후 변동) 또는 변동형으로 잔금(약 4.5억) 위주로 설계합니다. 개인 신용·소득·기존부채·전세 선순위에 따라 한도가 달라집니다. 문수로 두산위브 더제니스 84D — 키워드 확장(접기/펼치기)기존 전역 인덱스 외, 본 매물에 특화한 키워드 조합만 모았습니다. (가시 콘텐츠, 검색엔진 정책 안전) 35) 특화 키워드(문수로 두산위브 더제니스 84D)문수로두산위브더제니스A동, 두산위브더제니스84D매매, 울산남향고층아파트, 공업탑파노라마뷰, 울산대공원도보권아파트, 남구핵심입지아파트, 전세승계아파트, 전세4.5억승계, 2026하반기만기, 매매9억아파트, 문수로생활권아파트, 공업탑생활권아파트, 옥동학원가접근, 신정학원가접근, 울산트램1호선수혜, 울산직방추천, 응답하라공인중개사추천 36) 조합형(브랜드+입지+속성) 문수로두산위브더제니스 고층 남향 두산위브더제니스 84D 공업탑뷰 문수로 84D 대공원조망 전세승계 울산 남구 신정동 84D 매매 9억 트램1호선 호재 남구 핵심입지 울산대공원 도보권 신축급 84 { "@context": "https://schema.org", "@type": "Offer", "url": "https://ulsanzigbang.net/product/view/17632", "priceCurrency": "KRW", "price": "900000000", "availability": "https://schema.org/InStock", "validFrom": "2025-11-11", "seller": { "@type": "RealEstateAgent", "name": "응답하라공인중개사 | 울산직방", "areaServed": ["울산 남구","울산 중구","울산 북구","울산 동구","울주군"] }, "itemOffered": { "@type": "Apartment", "name": "문수로 두산위브 더제니스 A동 84D", "description": "남향·고층(층수 비공개), 공업탑·울산대공원 파노라마 조망, 전세 4.5억 승계(2026년 하반기 만기), 매매 9억.", "floorLevel": "high-floor (exact floor undisclosed)", "numberOfRooms": 3, "numberOfBathroomsTotal": 2, "floorSize": { "@type": "QuantitativeValue", "value": 84.86, "unitCode": "MTK" }, "address": { "@type": "PostalAddress", "addressCountry": "KR", "addressRegion": "울산광역시", "addressLocality": "남구 신정동", "streetAddress": "문수로 두산위브 더제니스 (A동)" } }, "additionalProperty": [ { "@type": "PropertyValue", "name": "JeonseDeposit", "value": "450000000", "unitText": "KRW", "valueReference": "만기 2026년 하반기" }, { "@type": "PropertyValue", "name": "Orientation", "value": "South-facing" }, { "@type": "PropertyValue", "name": "View", "value": "공업탑 & 울산대공원 파노라마" } ] } { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "실제 층수를 공개하나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "실제 층수는 비공개이며, 총 37층 기준 ‘고층’으로만 표기합니다." } }, { "@type": "Question", "name": "전세 조건과 만기는 어떻게 되나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "전세 4.5억 승계이며, 만기는 2026년 하반기입니다." } }, { "@type": "Question", "name": "대출은 어떻게 설계하나요?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "비규제지역 기준 LTV·DSR 범위 내에서 혼합형(5년 고정 후 변동) 또는 변동형으로 잔금(약 4.5억) 위주 설계가 일반적입니다. 개인 신용·소득·기존부채·전세 선순위에 따라 실제 한도는 달라집니다." } } ] }하양이 공업탑 코너 남동향·막힘없는 도시뷰｜문수로 두산위브 더제니스 D타입 울산대공원 도보권·학군·트램호재 모두 품은 집｜문수로 두산위브 남구 중심 입지·교통요지·학원가 프리미엄｜공업탑 문수로 두산위브 프라임 리뉴얼 벨트 핵심 입지｜남동향 코너뷰, 생활인프라 완성 공업탑에 위치한 문수로두산위브더제니스올전세 본매물의 조망사진은 고층이며 본매물은 저층에 위치해 있어서 구조는 같지만 조망은 다릅니다. 참고해주세요. ｡\u25d5‿\u25d5｡저층전혀 막히지 않고 도시조망 굿 코너쪽이라 양쪽 창이 난 남동향 빨리 잡아 주세요!! |
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| 키워드 | 문수로두산위브더제니스,신정동주상복합아파트분양권,문수로두산위브더제니스분양권,문수로두산위브더제니스주상복합매매,문수로 두산위브 더제니스, 공업탑, 울산대공원, 신정동, 남구, 남동향, 코너, 도시뷰, 공업탑뷰, 트램 1호선, 공업탑 경유, 문수로, 삼산로, 두왕로, 학군, 옥동 학원가, 신정 학원가, 옥동초 통학, 롯데마트 울산점, 장보고식자재마트, 중앙병원, | ||
| 한미화Y [ 052-266-4446 ] |
매매가 9억 (가격 협의 가능)
임대 전세 4.5억 승계, 만기 2026년 하반기
층 구분 고층 (총 37층 기준 상위 1/3, 실제 층수 비공개)
방향/뷰 남향, 공업탑·울산대공원 조망 — 시야 탁 트임
단지 2022.04 준공, 최고 37층, 256세대 랜드마크
입지 울산대공원 도보권, 공업탑 생활권, 옥동·신정 학원가 접근성, 트램 1호선(도시철도) 노선 확정 기대감 상승
남향·고층(비공개)·코너 시야로 공업탑 + 대공원이 동시에 펼쳐지는 84D. **전세 4.5억 승계(’26 하반기 만기)**로 자금 부담을 낮추고,
문수로 핵심 축의 미래가치(트램 1호선)까지 선점하는 선택.
단지/타입: 문수로 두산위브 더제니스 A동 84D (실사용 84.86㎡ / 방3 욕실2)
준공/층수: 2022.04 / 고층(37층 중 상위 1/3) — 실제 층수 비공개
조망/채광: 남향 중심·공업탑·대공원 조망 / 앞·옆 트임으로 채광·환기 우수
주차/커뮤니티: 지하주차/피트니스·사우나·정원·편의점 등(단지 시설 다수)
교통(현재): 공업탑 로터리 생활권 — 문수로·삼산로·두왕로 전방향 연결
교통(미래): 울산 도시철도 1호선(트램) 기본계획 국토부 승인. 태화강역–신복로터리 삼산로·문수로 관통, 공업탑 축 경유 확정. 지자체·언론 공시에 따르면 ’28~’29년 개통 목표로 추진 중. (기관·매체 발표 시점별로 ’28/’29 표기)
생활편의: 롯데마트 울산점·장보고식자재마트·중앙병원 등 원스톱 생활권
교육/학군: **옥동·신정 학원가 = ‘울산의 대치동’**으로 불리는 최상급 사교육 인프라. 실제 보도 다수. (학교 배정은 교육청 최신 고시 확인 필요)
주변 신축 흐름: 문수로 푸르지오 어반피스(’26.6~8 예정), 롯데캐슬 그랑파르크(’26.8 예정) 등 연쇄 입주 예정 — 생활권 업그레이드 벨트 형성.
참고: 등록 사진이 고층 공용 뷰라면 구조 참고용으로 활용하시고, 실제 매물은 남향 고층(비공개)·각도/높이 차이 있음 표시 권장.
은행은 선순위 임차보증금을 포함해 LTV를 계산합니다.
공식(대표예시): LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금)/담보가치
본 건 담보가치 9억, 전세 4.5억(선순위), 비규제지역 LTV 70% 가정 시
→ 총 허용여력 = 9억 × 70% = 6.3억
→ 대출 가능 추정치(현 보증금 존재 시) = 6.3억 − 4.5억 = 약 1.8억(참고치)
→ 즉시 필요 현금(간단식) = 9억 − 전세 4.5억 − (추정 대출 1.8억) = 약 2.7억 + 취득비용
(은행·감정가·DSR·신용·근저당 순위 등에 따라 실제 한도는 달라질 수 있음)
만기 이후(’26 하반기) 임차인 퇴거·보증금 반환이 끝나 선순위 보증금이 소멸되면, 추가 대출(재산정/대환) 여지가 생길 수 있습니다. (DSR·신용·금리/상품구조에 따라 달라짐)
2025.10.15 규제지역 확대는 서울 전역 + 경기 12개 지역 중심. 울산은 비규제지역 유지. 비규제에서는 일반 무주택·1주택 처분조건 차주 **LTV 70%**가 기준이며, 생애최초는 지방 비규제에서 종전 수준(통상 80%) 유지로 공시. 다만 DSR 3단계(스트레스 1.5% 가산) 적용에 유의.
보금자리론(주금공): 대상 주택 6억 이하, 부부합산 소득 7천만 원 이하, LTV 최대 70%, 한도 최대 3.6억(생애최초 4.2억) → **본 매물(9억)**은 가격 요건 초과로 적용 불가.
디딤돌(주택도시기금): 소득·자산·무주택 요건 충족 시 고정금리 2.85~4.15%대(’25.11 공시). 다만 가격·한도 요건상 본 매물에는 직접 적용 어려움. (지방소재 0.2%p 금리 우대 조항 참고)
KB국민은행: 5년 고정형 4.02~5.42%, 변동형 3.88~5.28%(금융채·COFIX 연동) — 공식 금리표 확인.
우리은행: 혼합/COFIX 기준 상품 운영, 금리 안내·기준 구조 공시. (개인 조건 반영)
신한은행: 상품·금리 차등 적용(혼합형/변동형), 개별 산출 공지.
NH농협은행 등: 은행연합회 비교공시·네이버 비교 서비스로 최신 범위 확인 가능.
중요: 실제 적용금리는 개인 신용·소득·거래, DSR·LTV, 담보 평가·선순위 보증금 등에 따라 달라집니다. 각 은행 **사전자산심사(사전한도조회)**로 확정이 가능합니다.
매매가 9억 / 전세 4.5억 승계 / 비규제 LTV 70% 가정
추정 은행 대출(현 보증금 존재 기준): 약 1.8억
즉시 필요 현금(간단식): 약 2.7억 + 취득비용
’26 하반기 만기 후: 임차인 퇴거·정산 완료 시, 대환/추가대출 재산정 옵션 점검 권장.
대출 한도 축소·전입의무 등은 거래량 급감·가격 상승 압력 둔화를 유발하는 경향이 큽니다. 2025.10.15 규제 확대 직후 규제지역 거래량 –76% 급감 통계 확인. 반면 **비규제지역은 +22%**로 ‘풍선효과’가 관측됐습니다. (직방 집계·다수 매체 보도)
학계·국제기구: LTV/DTI 같은 거시건전성 규제는 신용(대출) 팽창과 가격의 가속을 누그러뜨리는 데 유효하다는 근거가 축적돼 있습니다. 다만 가격 자체에 미치는 효과는 신용보다 약하거나 시차가 존재하는 결과도 다수.
규제 완화/비규제 지역은 대기수요 유입 → 거래량 회복 → 선도 단지 중심 가격 탄력 순으로 반응하는 사례가 반복됩니다. (’23~’24 회복 국면·KRIHS 분석, ’25.10.15 이후 비규제 거래 +22% 참고)
정리: “규제가 곧바로 가격을 올린다/내린다”보다, 거래·신용 경로를 통해 가격의 ‘방향’과 ‘속도’를 조절하는 효과가 크다고 보는 게 타당합니다. 이번 매물처럼 비규제 지역 핵심 입지 + 향후 교통 개선 조합은 수요 측면의 탄성이 높은 편입니다.
금(골드) 가격: 2024~2025년 내내 사상 최고가 경신 국면을 여러 차례 기록. 세계금협회(WGC)·글로벌 애널리틱스 다수에서 ’25년에도 높은 레벨 유지 분석.
원/달러 환율: 2025년 하반기 1,400~1,470원대 고공 레벨 기사 빈발 → 원화 약세는 원화표시 실물가치 재평가(명목가 상승) 압력 요인.
통화공급(M2): 한국 M2 장기 증가 추세(역사적 고점 갱신), 물가·금융여건과 함께 명목자산 가격에 우상향 압력.
주택가격 장기 흐름: 단기 조정 구간은 존재하지만, **장기지수(1980s~)**는 우상향 추세가 뚜렷.
조망·채광: 남향 + 공업탑·대공원 파노라마 — “보고 사는 집”
교통 미래가치: 트램 1호선(삼산로·문수로·공업탑 축) 확정 — 도심접근·정시성 개선 기대.
학군/학원가 파워: 옥동·신정 사교육 1번지 레퍼런스 — 자녀교육 수요 유입 지속.
자금 운용 유연성: **전세 4.5억 승계(’26 하반기 만기)**로 초기 현금부담 완화, 만기 후 대환·추가여력 검토 가능.
공통 심사 포인트: 신용·소득증빙, DSR 3단계(스트레스 +1.5% 가산), 근저당 순위(임차보증금 선순위), 감정가, 상환기간, 상환방식(혼합/변동/고정)
KB국민은행: 혼합형·변동형 선택, 5년 고정 4.02~5.42%, 변동 3.88~5.28%(’25.11.11 표).
우리은행: 혼합/COFIX 연동, 담보·기간·거래조건에 따라 산출.
신한은행: 혼합형(5년 고정 후 변동) 중심, 개별 산출·사전한도 필수.
NH농협/기타: 연합회 비교공시·플랫폼 비교로 범위 확인 후 개별 조회 권장.
Tip | 소득 높은 단독/맞벌이: DSR 영향이 핵심입니다. 연봉·부부합산 소득이 높을수록(특히 고정금리·장기분할) 한도 여지가 커집니다. 다만 전세 선순위가 존재하는 기간에는 대출 여력이 줄어드는 구조임을 전제로 플랜을 짜야 합니다.
트램 1호선 기본계획 승인·노선(삼산로·문수로·공업탑 축), ’28~’29 개통 목표.
문수로 롯데캐슬 그랑파르크 ’26.8 입주 예정.
문수로 푸르지오 어반피스 ’26.6 전후 입주 예정.
옥동 = ‘울산의 대치동’ 다수 보도.
표기·수치·규제·금리는 발표·운영기관 및 은행 최신 공시에 따라 달라질 수 있습니다.
대출·세무는 개인별 상황에 따라 다르므로 개별 사전한도 조회·전문가 상담을 권장합니다.
전세 4.5억 만기: 2026년 하반기.
실제 층수는 비공개, 고층(상위 1/3) 표기 .
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남구 핵심 ‘문수로 축’의 2022년 준공 랜드마크. 남향 고층(층수 비공개)·공업탑+울산대공원 조망·전세 4.5억 승계(’26 하반기 만기)로 초기 현금 부담을 낮출 수 있는 매물입니다. 트램 1호선(예정)·학원가·공원 생활·도심 접근성을 한 번에.
매매가 9억 − 전세 4.5억 = 잔금 약 4.5억 · 비규제지역 일반 LTV(상품별 상이)·DSR 범위 내에서 혼합형/변동형 주담대로 설계. 만기(’26 하반기) 도래 후 임차 보증금 정산 시, 상황에 따라 대환/추가여력 재산정 검토.
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하양이
공업탑 코너 남동향·막힘없는 도시뷰｜문수로 두산위브 더제니스 D타입
울산대공원 도보권·학군·트램호재 모두 품은 집｜문수로 두산위브
남구 중심 입지·교통요지·학원가 프리미엄｜공업탑 문수로 두산위브
프라임 리뉴얼 벨트 핵심 입지｜남동향 코너뷰, 생활인프라 완성
공업탑에 위치한
문수로두산위브더제니스 올전세
본매물의 조망사진은 고층이며
본매물은 저층에 위치해 있어서
구조는 같지만 조망은 다릅니다.
참고해주세요.
｡◕‿◕｡ 저층 전혀 막히지 않고 도시조망 굿
코너쪽이라 양쪽 창이 난 남동향
빨리 잡아 주세요!!
응답하라!공인중개사 /
매물 보호를 위하여 정확한 위치 대신 범위로 표시하니 정확한 위치는 문의해 주세요.
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