한눈에 핵심

• 노선/타임라인: 삼산로‑문수로‑대학로를 따라 10.85km·정거장 15개. 2025.2 기본계획 승인 → 2026 하반기 착공 예정 → 2029년 개통 목표(무가선 수소 트램).

• 교통 체계 변화: 공업탑 로터리의 평면교차로 전환 등 사전 교통개편이 논의됨. 이는 교차 축 상권 가시성과 보행 접근성 개선 기대.

• 상권 관점 포인트

  • 트램 교차권(예: 삼산로 120 일대)은 유입 동선이 겹치며 프리미엄 확산 가능성이 큰 구간.

  • 현장 임대 시장은 업종·입지편차가 크지만, 대로변 1선 상가는 평당 임대료가 비교적 높은 구간으로 형성(개별 사례 기준 월세 25평 약 180만 등). 체감 수익률 4.5~5.3% 범위가 거론되나 물건·공실·보증금 구조에 따라 크게 달라 확인형 접근 필요.

 

왜 이 축인가?

• 정시성/환승: 동해선 환승 연계, 버스 대비 이동시간 단축(평균 40분 → 28분 예상)로 ‘직주·쇼핑·의료’ 흐름을 하나의 축으로 묶음.

• 브랜딩 자산: ‘세계 최초 수소 트램’ 도시 이미지 + 개통 전 리테일 리포지셔닝 수요가 결합.

 

실무 체크리스트(중개·투자용)

1. 정거장 세부 위치·출구 동선(코너/횡단보도/버스환승 간격) 도면 확인

2. 차량 통행 체계 변경(좌회전/유턴/주차 진출입)으로 간판 가시성·주출입 동선 재평가

3. 임대료 레벨 표준화: 인근 실거래 임대사례(보증금·월세·권리/인테리어 상태) 축적 후 평당가 환산

4. 업종 믹스: 의료·뷰티·학원·오피스 + F&B 라이트형(회전율) 중심으로 2~3층 수요 연결

5. 수익률 산식 통일: (연임대수입–공실·운영비)÷총투자비, 공실·리모델링 보수적으로 반영

 

 

1) 후보 건물 요약 비교표 (임대/보증금/공실/업사이드)

구분	후보(식별)	규모/연면적	현재 임대(핵심)	보증금 구조(대략)	공실/리스크	업사이드(정상화 포인트)
A	달동 12**-* (삼산로 대로변, B1~7F)	741평	(세부 렌트롤 추가 수집 필요)	업종별 보증금 편차 큼(1층/의료/오피스 혼재 가능)	주차 15대(상업지에서 강점이지만 부족 체감 가능)	트램/교차권 + 리테넌팅으로 2~5층 업종 재배치 효과 큼
B	달동 136**-** (삼산로*** 라인)	(미상)	보 2.63억 / 월 1,580만 (주인세대 제외)	보증금 낮고 월세 강한 구조(현금흐름형)	임차인 구성/계약만기 분산이 핵심	임대료 레벨업 여지: 간판·파사드·공용부 개선 시 “1선” 프리미엄 반영
C	삼산로1**(달동 ***) 교차권 후보	(미상)	(사례 수집 필요)	(사례 수집 필요)	코너/횡단보도 동선에 따라 체감 유입 갈림	교차로 유입 동선이 강점 → 1층 업종(카페/뷰티/편의) + 2~3층(클리닉/학원) 조합이 잘 먹힘
D	(비교군) 삼산로 축 의료·오피스 혼합형(일반)	400~800평대 흔함	1층 고임대 + 상층 오피스/클리닉	보증금 3~10개월 월세 등 “혼합” 흔함	상층 공실 장기화가 수익률 잡아먹음	**상층을 ‘클리닉/상담/피부·치과/검진’**으로 맞추면 회전 빨라짐

포인트: A,B,C는 “교차권 프리미엄”을 받는 대신, 상층 공실/업종 미스매치가 생기면 수익률이 급히 꺾여.

그래서 CAPEX를 ‘상층 임대 맞춤형’으로 쓰는지가 성패 가릅니다.

 

 

2-1) CAPEX “컨디션 등급” 빠른 산정 

 

 

2-2) 항목별 CAPEX 구성(체크리스트)