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울산 직방 매물｜시청옆 휴먼블루드빌 1억 초반 매매·월세 수요 탄탄

 

 

 

1)  핵심 요약

“울산직방 검색 키워드(울산 오피스텔, 신정동 오피스텔, 1억 초반 오피스텔)로 찾아오신 분들께 현장 사진·영상 투어를 제공합니다.”

  • 자산 개요: 2019년 준공, 지하 6층~지상 20층, 총 450실, 전 세대 복층형. 주소: 울산 남구 신정동 643-1(월평로48번길 9), 주차 512대. 시공: 중앙건설·포스코ICT. 

  • 현재 매매 레벨: 2025년 8~10월 1.10억~1.326억 실거래/매물 확인(36㎡ 전용대 다수). 저점 1.0억(2024.6 직거래) 기록. → “초기 분양가 1.6~2억대” 대비 큰 폭 할인(광고 문구상 원분양가 대비 30~35% 할인 표현 다수).

  • 임대(월세) 수요: 최근 실매물 예시 보증금 500만/월80만, 3,000만/55만, 1,000만/65만, 500만/78만 등 다수. 공실 리스크 낮은 중심업무지 입지. 

  • 임대 수익률(보수 가정 반영 전·후)

    • 기준 시나리오(매입 1.20억, 임대 1,000/65): 총수익률 6.5%, 추정 순수익률 5.8%.

    • 보수적(1.30억, 3,000/55): 총 5.1% / 순 4.4%.

    • 공격적(1.10억, 500/80): 총 8.7% / 순 7.9%.
      순수익률 산식: 연임대 – 4% 공실 – 재산세(0.25%) – 경미수선(0.2%)

  • 레버리지(예시): LTV 70%, 변동금리 4~4.5% 가정 시 월 +13만~+44만원 수준의 현금흐름 가능(시나리오별 상이). COFIX 2.52%(‘25.9), 은행 신규 대출금리 평균 4.06%(‘25.8) 참고. 

  • 입지·교통: 울산은 현재 지하철 無, 시청 일대 버스노선 밀집. ‘울산도시철도 1호선(트램)’ 기본계획 승인(’25.2), 2호선 예타 단계 진입(’25.10) → 미래 교통 프리미엄 기대. 

  • 물가·대체원가 관점: **소비자물가지수 117.06(2020=100)**로 2020 대비 약 +17%. 건설공사비지수는 2025년에도 2020 대비 높은 수준(’25.7 전년 대비 0.8% 상승 기조). → 신규 공급·대체원가가 낮지 않아 중·장기 보유 메리트. 

 

2) 자산 개요 · 단지 스펙

  • 명칭: 시청 휴먼 블루드빌(오피스텔)

  • 주소: 울산 남구 신정동 643-1(월평로48번길 9)

  • 규모/세대: B6~20F, 1개동, 450실, 전 세대 복층형, 주차 512대(자주식+기계식) 

  • 준공: 2019년, 시공: 중앙건설·포스코ICT

입지 포인트(생활 인프라)
울산시청 인접, 신정시장·롯데마트·문화예술회관 등 도보권 생활 인프라 풍부. 시청 앞‧공업탑 일대 버스노선 밀집. 

 

3) 최근 매매 시세 & 실거래 체크

  • 실거래 스냅샷(2025)

    • 2025‑10‑17 1억 3,260만(전용 36㎡대)

    • 2025‑08‑28 1억 1,000만(전용 36㎡대)

    • 2025‑05‑23 1억 2,940만(전용 39.76㎡)

    • 2024‑06‑04 1억(직거래, 공급 52㎡) — 최저가 레퍼런스
       

  • 현재 시세 레인지(요약): 전용 35~41㎡ 기준 1.10억~1.33억 수준이 다수 포착(급매 포함).

 

 

4) 임대 시장(월세·전세) 현황

  • 실매물(2025, 예시)

    • 보증금 500만 / 월 80만, 전용 35.5㎡대, 관리비 10만. 

    • 보증금 3,000만 / 월 55만, 전용 34.8㎡대, 관리비 12만. 

    • 보증금 1,000만 / 월 65만, 전용 69㎡(계약면적)대. 

    • 보증금 500만 / 월 78만, 전용 73.6㎡(계약면적)대. 

  • 공식 임대 실거래(과거 레퍼런스)
    2022‑05 월 거래 8건, 총 월세 397만 / 총 보증금 3,500만(합계) → 평균 월세 약 49.6만, 평균 보증금 약 437.5만 추정.

  • 전세

    • 최근 전세 실거래(레퍼런스): 2022‑01‑04 1억 5,000만(19층).

    • 커뮤니티/정보 사이트: 전용 24평형 기준 전세 1억 내외 표기 사례. 실매물 희소, 물량 적음 (확인 필요). 

 

요약: 월세 55~80만(보증금 500~3,000만)의 실거주형·직장인 수요가 꾸준. 전세는 물량이 많지 않으며, 월세 선호 단지 성격이 강합니다. 

 

5) 수익성 분석 (보수비용·재산세·공실 반영)

가정: 공실률 4%, 재산세 0.25%/년(오피스텔, 과표·공시가에 따라 상이), 경미수선 0.2%/년. 관리비는 세입자 부담 전제.

 

 

시나리오 매입가 임대조건(예시) 총수익률 추정 순수익률 연간 NOI LTV 70%, 금리 4.5% 가정 월 현금흐름
보수적 1.30억 3,000/55만 5.1% 4.4% 575만 +13.8만
기준 1.20억 1,000/65만 6.5% 5.8% 695만 +26.4만
공격적 1.10억 500/80만 8.7% 7.9% 872만 +43.8만

 

  • 금리 참고치: 변동형 주담대의 기준인 COFIX(신규취급) 2.52%(’25.9) / 은행 신규 대출 평균 4.06%(’25.8). 실제 개인 신용·상품에 따라 가산금리 상이. 

 

6) 교통·생활 편의 및 미래가치

  • 대중교통: 울산은 현재 지하철이 없고 시내버스가 간선 역할. 시청 일대 다수 노선 통과·환승 용이(울산시 ITS, 버스조합 안내). 

  • 도시철도(트램) 호재:

    • 1호선 기본계획 승인(’25.2) — 친환경 수소전기 트램, 본격 추진. 

    • 2호선 예타 대상 선정(’25.10) — 1·2호선 십자형 트램망 구상, ’32년 전후 개통 목표 언급. (정책 진행에 따라 변동 가능) 

 

의미: 현재도 버스 접근성이 강점이며, 트램 개통 시 도심 접근성·가치 제고 여지가 있습니다. 

 

 

7) 현금가치(물가) vs 대체원가(건설비) 관점

  • 물가: 2025‑09 CPI 117.06(2020=100) → 2020 대비 약 +17% (실질가치 손실). 

  • 건설비: 2025년 중 건설공사비지수 상승세(전년 동월 대비 0.8% 등) 유지, 2020 대비 높은 수준. 신규 공급의 대체원가 부담은 여전. 

 

해석: 분양가(과거) 대비 현재 매입가가 낮고, 신규 대체원가가 낮지 않은 구조 → 보수적 보유 시 가격 회복 여지 + 임대현금흐름 양면의 메리트.

 

 

8) 리스크 체크(솔직히 볼 점)

  • 엘리베이터·관리 이슈·야간 상권: 일부 거주리뷰에서 엘리베이터 고장/대기, 야간 분위기(상가 업종) 등 체감 불편 언급. 실지 방문·공용부 점검 권장. 

  • 전세 물량 희소: 전세 거래·매물 적어 월세 선호 구조. 전세 놓기 전략은 제한적. 

  • 법·세무: 오피스텔의 주택수 포함 여부는 용도·전입·세법 적용에 따라 달라질 수 있음(광고 문구 ‘주택수 미포함’은 개별 요건 확인 필수).

  • 금리 민감도: 레버리지 사용 시 금리·공실률 변화에 따라 현금흐름 변동.

 

9) 실제로 보여줄 사진·영상(투어·홍보) 모음

  • 현장·투어 영상: 휴먼블루드빌 할인·투어 영상(여러 타입) — 참고용, 광고성 포함 

  • 단지·자료 페이지: 단지 개요·조감·입지 소개(회사·블로그 자료) 

 

10) 매수 제안 전략(실행안)

  1. 목표 타입: 전용 34~36㎡(계약 69~75㎡) 복층형 — 월세 수요 두터운 주력형. 

  2. 매수 레벨: 1.1x~1.2x억(층·향·옵션에 따라 조정) 선에서 급매·회사보유분 특별가 우선 검토. 실거래 1.10~1.33억 레퍼런스 상한 인지.

  3. 임대 전략: 보증금 500~1,000만 / 65~75만부터 호가, 직장인·공공기관 수요 타깃. 관리비(10~12만)는 세입자 부담 명확화. 

  4. 체크리스트(계약 전)

    • (등·대장) 건축물대장 용도, 등기부 권리관계, 주차대수·관리규약 확인. 

    • (시설) 복층 단열·결로·층고, 엘리베이터 고장 이력, 상가(야간 소음) 확인. 

    • (임대) 과거 공실 기간, 실거래 월세 수준 근거 확보. 

    • (금융) 금리유형(변동/혼합), 중도상환수수료, 비용(취득세·중개보수) 반영. 

 

 

부록 A. 근거 링크(발췌)

  • 단지 스펙/위치: KB부동산·호갱노노·지프로 등(주소·규모·주차·복층) 

  • 매매 실거래: KB부동산(2025‑10‑17 1.326억 등), 반부·다아라 레퍼런스 

  • 월세 매물: 울산교차로 MLAND(500/80, 3000/55, 1000/65 등), 다아라(500/78) 

  • 월세 실거래 통계(’22.5): 거래 8건, 합계 월세 397만/보증금 3,500만(평균 약 50만/440만) 

  • 전세 레퍼런스: 2022‑01‑04 1.5억(19층) 

  • 교통·미래호재: 울산 지하철 無, 트램 1호선 승인(’25.2), 2호선 예타 단계(’25.10), 울산시 버스 정보 

  • 물가·건설비: CPI 117.06(’25.9), 건설공사비지수(’25.7 상승률 0.8% 등) 

  • 금리 환경: COFIX 2.52%(’25.9), 은행 신규 대출 평균 4.06%(’25.8) 

 

마무리 코멘트

  • **지금 레벨(1.1~1.3억)**에서 월세 현금흐름이 견조하고, 과거 분양가 대비 할인 폭과 대체원가(공사비) 부담을 감안하면 중·단기 임대 수익 + 중장기 보유 가치가 동시에 있습니다.

  • 다만 층·향·상가 조합, 엘베 이력, 세법 적용(주택수 포함 여부) 등 호실별 변수가 커서 실사·서류 확인을 꼼꼼하게 진행하시길 권합니다. 

 

 

 

 

 

 

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